Lösung:
Der K ist wohnhaft in Deutschland und damit unbeschränkt einkommensteuerpflichtig gem. § 1 I 1 EStG.
Nach § 2 I Nr. 6 iVm § 21 I Nr. 1 EStG erzielt K durch die Vermietung Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (VuV).
Die Einkünfte aus VuV ermitteln sich nach § 2 II 1 Nr. 2 EStG aus dem Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten.
§ 8 Einnahmen:
Es gilt Zufluss/Abflussprinzip nach § 11 I 1 EStG. Die Miete die K in 2018 zugeflossen ist, beträgt:
Miete: 6 Monate á 1.000€ = 6.000€
Auch die Nebenkosten stellen Einnahmen dar.
NK: 6 Monate á 150 € = 900€
Summe: = 6.900€
Die Mietkaution verwahrt K nur treuhänderisch und geht nicht in sein Eigentum über. Sie keine Einnahme iSd EStG.
§ 9 Werbungskosten:
Zunächst gilt es zu beurteilen, um was es sich bei den Kosten im Zusammenhang mit GuB und EFH handelt. Liegen Anschaffungskosten (AK), Anschaffungsnebenkosten (ANK), Herstellungskosten (HK), Erhaltungsaufwendungen (ErhA) oder anschaffungsnahe Herstellungskosten vor?
GuB und die beiden Stockwerke stellen aufgrund der unterschiedlichen Nutzung eigenständige Wirtschaftsgüter iSd. § 7 Va EStG dar.
Ausgaben im Zusammenhang mit der privat genutzen Wohnung sind mangels Einkünftetatbestand nicht abzugsfähig.
GB-Eintragung, Notar und Makler stehen in direktem Zusammenhang mit der Anschaffung und stellen damit ANK dar. Die Umsatzsteuer ist nicht abzugsfähig und gehört damit nach § 9b I 1 EStG zu den Anschaffungskosten.
Gesamt AK: = 300.000 €
GB & Notar: = 4.380 € USt: § 9b I
Makler: = 10.710 € USt: § 9b I
Summe: = 315.090 €
ANK und AK müssen im Verhältnis der Werte von GuB und Gebäude auf diese verteilt werden.
Aufteilung GuB/Geb: 50.000/300.000 für GuB und 250.000/300.000 für das Gebäude.
GuB: 50.000/300.000 x 315.090€ = 52.515€
Geb: 250.000/300.000 x 315.090€ = 262.575€
Das AK des Gebäudes müssen noch auf die Wohnungen aufgeteilt werden. Aufteilungsmaßstab ist hierbei das Verhältnis der Wohnflächen (120qm/120qm).
EG: 262.575€ x ½ = 131.287,5€
Grundsätzlich ist dieser Wert nun Bemessungsgrundlage für die Werbungskosten für Abschreibungen nach §§ 9 I 3 Nr. 7, 7 IV EStG.
Hier könnten allerdings aufgrund der hohen Renovierungskosten noch anschaffungsnahe Herstellungskosten nach § 6 I Nr. 1 EStG vorliegen. Die Vorschrift gilt nach § 9 V 2 EStG auch für den Werbungskostenabzug bei den Überschusseinkunftsarten.
Prüfung § 6 I Nr. 1a:
Es liegen zweifellos Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen iSd der Vorschrift vor. Die Maßnahmen wurden auch innerhalb von 3 Jahren nach der Anschaffung durchgeführt.
Zu prüfen ist die 15%-Grenze.
15% von 262.575 € = 39.386,25 € bzw. 15% von 131.287,5 = 19.693,12 € (pro Wohnung)
Der Parkettboden betrifft die Privatwohnung und ist damit irrelevant.
Da die Renovierungskosten das gesamte Gebäude betreffen, sind sie aufzuteilen.
Die Hälfte der Renovierung betrifft EG:
½ von 30.000€ = 15.000 € → kleiner als 19.693,12 (15%)
Damit liegen keine anschaffungsnahen Aufwendungen sondern sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand (§ 9 I 1 EStG) vor.
Es besteht nun die Möglichkeit die Aufwendungen nach § 82b I EStDV auf zwei bis 5 Jahre zu verteilen, da die Wohnung Wohnzwecken dient und größere Erhaltungsaufwendungen vorliegen.
Möglichkeiten:
Vollabzug (1/2) iHv. 17.850€
oder Aufteilung = 8.925€ p.a., 5.950€ p.a., 4.462,5€ p.a. Oder 3.570€ p.a.
AfA:
Die Anschaffungskosten des Gebäudes sind gem. § 9 I 3 Nr. 7 im Wege der AfA zu berücksichtigen.
Die Abschreibungen für Absetzungen (AfA) richten sich durch Baujahr und Nutzung zu Wohnzwecken nach § 7 IV 1 Nr. 2 a) EStG und betragen 2% pro Jahr. Da eine unterjährige Anschaffung erfolgt ist die Abschreibung monatsgenau aufzuteilen nach § 7 I 4 EStG (pro rata temporis).
§ 7 IV 1 Nr. 2 a) → 2% p.a. = 131.287,5€ x 2% = 2.625,75€
§ 7 I 4 pro rata temporis = 2.625,75 x 10/12 = 2.188,12€
Von den allgemeinen Kosten entfallen 1.000€ auf die vermietete Wohnung (½ von 2.000€). Diese 1.000€ sind als Werbungskosten gem. § 9 I 1 abzugsfähig.
EBK:
Die Einbauküche ist ein bewegliches Wirtschaftsgut und steht im vermieteten Erdgeschoss. Damit ist sie voll zu berücksichtigen. Ihre Nutzungsdauer liegt gewöhnlich bei 10 Jahren und damit sind die AK nach § 9 I 3 Nr. 7 iVm § 7 I 1 im Wege der AfA zu berücksichtigen.
Aufgrund der unterjährigen Anschaffung ist nach § 7 I 4 dieser Betrag nochmals aufzuteilen. Es sind die Monate Mai bis Dezember zu berücksichtigen (8/12).
ND: 10 Jahre:
11.900€ x 1/10 = 1.190€
§ 7 I 4: 1.190 € x 8/12 = 794€
Damit ergibt sich zusammenfassend:
Einnahmen: 6.900€
Werbungskosten:
AfA EG: 2.188,13€
sonst. Kosten: 1.000€
AfA Küche: 794€
Zwischensumme: 3.981,46€
abzgl ErhA: 17.850€ / 8.925€ / 5.950€ / 4462,5€ / 3.570€
Einkünfte § 21: -14.931,46€ / -6.006,46€ / -3.031,46€ / -1.543,96 € / -651,46€
Je nach Aufteilung der Erhaltungsaufwendungen liegen in 2018 Einkünfte gem § 21 iHv -14.932€ / -6.007€ / -3.032€ / -1.544€ / -652€ vor.
2 Kommentare
Guten Tag Herr Presche,
zu Ihre Musterlösungen der Aufgabe VuV Erhaltungsaufwand und Anschaffungskosten habe ich ein paar Fragen.
Ist für die Klausur notwendig den § 11 Abs. 1 EStG zu erwähnen, wenn alle Mieten innerhalb dem Jahr 2018 zugegangen sind?
Gibt es eine notwendige Fundstelle im Gesetz oder in den Richtlinen für die treuhändische Verwaltung der Kaution?
Gibt es eine spezielle Fundstelle im Gesetz oder in den Richtlinien für die nicht Absetzbarkeit der privaten Wohnung oder reicht der § 12 EStG vollkommen aus?
Wie geben wir die Ermittlung der AK und der ANK an, wenn wir nicht den § 255 Abs. 1 HGB erwähnen dürfen ?
Ist die Erwähnung des Parkettbodens in Ihrer Lösung ein kleines Beispiel am Rande zur Erklärung oder war dies einst ein Bestandteil der Situationsbeschreibung ?
Woher entnehme ich die allgemeinen Kosten ?
Bekommen wir die ND der EBK für die Klausur gestellt oder gibt es eine Fundstelle, die wir berücksichtigen müssen ?
Ist bei der Lösung in der Klausur auf das BMF Schrieben vom 18.7.2003 mit der Bündeltheorie einzugehen?
Sind die Nebenkosten zur Miete i.V.m. H 21.2 „Einnahmen – Umlagen und Nebenkosten“ anzugeben oder reicht § 8 Abs. 1 EStG iV.m. § 11 Abs. 1 EStG aus ?
Auf Ihre Antwort freue ich mich sehr und vielen Dank im Voraus.
Mit freundlichen Grüßen
Marc Patrzek
Sehr geehrter Herr Patrzek,
für Ihre Fragen folgende Antworten:
Soweit eine gesetzliche Fundstelle besteht, sollten Sie diese auch nennen. Das gilt natürlich auch wenn es, wie in diesem Fall, unstrittig ist.
Soweit ich weiß, gibt es keine direkte Fundstelle zur Kaution.
Für die Nichtabsetzbarkeit der Kosten, die im Zusammenhang mit der privaten Wohnung stehen, reicht § 12 EStG vollkommen aus, schließlich ist dort das Abzugsverbot für private Ausgaben verankert.
Der BFH bezieht in seiner Rechtssprechung für Anschaffungskostenbegriff ausdrücklich auf den § 255 HGB für das EStG. Auch wenn das HGB nicht für die Einkünfte nach § 21 EStG gilt, reicht es wenn Sie den Bezug klar machen.
Die Angaben zum Parkettboden und den allgemeinen Kosten habe ich im Sachverhalt auf der Website vergessen. Entschuldigen Sie das bitte. Ich werde den den Sachverhalt ergänzen.
Sie bekommen alle für die Lösung notwendigen Angaben im Sachverhalt der Klausur genannt. Für die Praxis empfehle ich Ihnen die offiziellen Abschreibungstabellen des BMF.
Da Ihnen die Erlasse nicht für die Vorlesung und Klausur zur Verfügung stehen, ist es nicht notwendig das Erlassschreiben im Detail zu bezeichnen. Zum Nachlesen für das Hintergrundwissen und für Ihr Verständnis habe ich aber die Fundstelle genannt.
Da die Behandlung von Nebenkosten auch in der Praxis immer wieder ein Streitpunkt ist und eine Fundstelle in den Richtlinien besteht, sollten Sie diese, wenn möglich, auch nennen. Wie eine etwaige Bepunktung in der Klausur sein wird, kann und werde ich Ihnen selbstverständlich nicht sagen.
Ich hoffe, dass Ihre Fragen damit beantwortet sind.
Mit freundlichen Grüßen