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§ 21 EStG – Vermietung und Verpachtung: eine Chance auf Wohlstand?

von StB Eric Preusche LL.B.
Haus vermieten

Wer als Privatperson investieren will, landet fast zwangsläufig bei Immobilien oder Aktien. Und die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind wahrscheinlich das, was den meisten Menschen viel näher liegt, als Dividendenrendite und Kursgewinne.

Steuerlich gesehen ist die Vermietung von Immobilien auch die spannendere Geschichte. Deswegen schauen wir uns den § 21 EStG zuerst an.

Was fällt alles unter Vermietung und Verpachtung?

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG umfassen tatsächlich noch viel mehr als die reine Vermietung von Eigentumswohnungen und Häusern oder Parkplätzen. Unter § 21 Absatz 1 EStG fällt auch noch die Vermietung und Verpachtung von Erbbaurechten und Sachinbegriffen und auch die zeitliche Überlassungen von Rechten wie Copyright oder Patenten. Sachinbegriffe sind eine Vielzahl von beweglichen Gegenständen, die zu einem gemeinsamen wirtschaftlichen Zweck zusammengefasst wurden. Also die Vermietung einer kompletten Praxiseinrichtung an einen Zahnarzt wäre so eine Vermietung eines Sachinbegriffs. Und in der Nummer 4 des § 21 Absatz 1 EStG ist auch geregelt, dass der Verkauf von Miet- und Pachtforderungen unter die Einkünfte aus VuV fällt. Wenn ich also eine Wohnung selbst vermiete und ich verkaufe die Mietforderungen, dann ist dieser Veräußerungserlös immer noch eine Einnahme nach § 21 EStG. Es fallen also tatsächlich doch recht viele verschiedene Rechtsgeschäfte unter den § 21 EStG. Nur die Vermietung eines einzelnen Wirtschaftsguts ist regelmäßig dem § 22 EStG zuzuordnen. Wenn du also dein Wohnmobil sporadisch vermietest, dann liegen keine Einkünfte aus VuV vor, sondern sonstige Einkünfte nach § 22 Nr. 3 EStG.

 

Besteuert wird der Überschuss der zugeflossenen Einnahmen über die abgeflossenen Werbungskosten.

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind Überschusseinkünfte. Nach  § 2 Absatz 2 Nr. 2 EStG wird der Ertrag, den wir versteuern müssen, berechnet, indem man die Werbungskosten von den Einnahmen abzieht.

Dabei gelten die Regeln des § 11 EStG. Also das Zufluss-, Abflussprinzip. Beim Zufluss- Abflussprinzip geht es immer darum, wann die Zahlung geflossen ist. Die ganzen Späßchen wie wirtschaftliche Zugehörigkeit, Abgrenzungen, Verbindlichkeiten, Rückstellungen etc. lässt man hier außen vor. Mit dem Zufluss- Abflussprinzip hat man eine möglichst einfache Art den Überschuss zu ermitteln. Tatsächlich eine gute Sache. Denn so kann jeder Privatmann, der vermietet, seine Steuererklärung selbst machen, wenn er sich nur etwas in die Materie reinfuchst.

 

Die Besonderheiten des § 21 EStG: Subsidiarität, Überschusserzielungsabsicht und die 66%-Grenze

Für den § 21 EStG müssen wir aber einige Sachen beachten.

Zuerst einmal ist das die Regel zur Subsidiarität nach § 21 Absatz 3 EStG.

Subsidiarität bedeutet, dass die Einkünfte nach § 21 den anderen Einkunftsarten nachrangig sind. Im Zweifel gehen also immer zB die Einkünfte aus Gewerbebetrieb, selbstständiger Tätigkeit oder Land- und Forstwirtschaft vor.

Stell dir vor, du betreibst eine Pension oder ein B&B und investiert die Gewinne in eine Ferienwohnung, die du vermieten willst. Die Mieteinkünfte aus der Ferienwohnung fallen grundsätzlich unter die VuV-Einkünfte des § 21 EStG. Sobald aber Zweifel bestehen, ob die Ferienwohnung nicht vielleicht doch zum Betrieb gehört, geht der § 15 EStG vor und damit liegen Betriebseinnahmen, Betriebsausgaben und auch die Gewerbesteuerpflicht vor. Das könnte zum Beispiel der Fall sein, weil die Angestellten deiner Pension sich auch um die Ferienwohnung kümmern oder ganz einfach: Du aktivierst die Ferienwohnung in der betrieblichen Bilanz und ordnest damit die Ferienwohnung dem Betriebsvermögen zu.

Die zweite Sache, die es zu beachten gilt, ist die Überschusserzielungsabsicht. Mit der Einkommensteuer soll die Mehrleistungsfähigkeit des Bürgers besteuert werden. Mehrleistungsfähigkeit bedeutet, dass man auch tatsächlich mehr verdient. Es muss also ein Ertrag durch die Vermietung entstehen.

Bei der Vermietung von Immobilien entstehen aber oft besonders in den ersten Jahren hohe Verluste. Der Grund dafür ist zum einen die AfA und zum anderen hohe Zinskosten durch eine Fremdfinanzierung.

Für die Einkünfte aus VuV ist jetzt Voraussetzung, dass der Steuerpflichtige die Absicht hat über die gesamte Zeit der Vermietung einen Totalüberschuss zu erzielen. Ein Totalüberschuss ist ein tatsächliches Plus. Also mehr Einnahmen als Ausgaben. Ansonsten würde er seine Tätigkeit nur nutzen, um Steuern zu sparen. Man spricht dann wie bei den gewerblichen Einkünften von Liebhaberei.

Ob so eine Überschusserzielungsabsicht vorliegt, kann nur schwer beurteilt werden. Deswegen muss man eine Prognose erstellen. Die Finanzverwaltung stellt dafür auf einen Prognosezeitraum von 30 Jahren ab. Wird auf einen Zeitraum von 30 Jahren gesehen mit der Vermietung wahrscheinlich ein Totalüberschuss erzielt? Wenn ja, werden auch Verluste zu Beginn anerkannt.

Für die Praxis heißt das: Grundsätzlich werden Verluste aus Vermietung und Verpachtung immer anerkannt, außer wenn auffällige Gestaltungen vorliegen.

So eine auffälige Gestaltung könnten zum Beispiel befristete Mietverträge sein oder eine Ferienwohnung, die nur ein paar Mal im Jahr vermietet wird und deswegen nur Verluste produziert. Oder es wird ein paar Jahre vermietet und renoviert und danach zieht der Steuerpflichtige selbst in die Wohnung.

Das alles könnte zu kritischen Nachfragen des Finanzamts und gegebenenfalls zu einem Vorläufigkeitsvermerk nach § 165 AO führen. Meistens passiert aber tatsächlich nichts. Im Hinterkopf behalten sollte man aber, dass die Überschusserzielungsabsicht eine Voraussetzung für die Anerkennung der Verluste aus Vermietung und Verpachtung ist.

Vermietung an Fremde bedeutet aber natürlich auch immer ein Risiko. Niemand will Mietnomaden oder Messis in seinem Eigentum. Deswegen ist schnell die Überlegung im Raum, ob man denn nicht einfach an eine Person vermieten könnte, die man kennt und der man vertraut. Wie wäre es denn mit den eigenen Eltern oder den eigenen Kindern?

So eine Vermietung an nahe Angehörige ist absolut legal und auch völlig in Ordnung. Steuerlich kritisch wird es nur, wenn man besonders günstig an seine Lieben vermietet.

Denn im § 21 Absatz 2 EStG gibt es die 66% – Grenze.

Beträgt die verlangte Kaltmiete weniger als 66% der ortsüblichen Marktmiete, geht der Fiskus nämlich von einer teilweise kostenlosen Überlassung der Immobilie aus. Und wer teilweise kostenlos vermietet, darf dementsprechend natürlich nicht die vollen Kosten gelten machen. Das heißt im gleichen Verhältnis wie die (nicht) verlangte Miete zur ortsüblichen Marktmiete, werden die Werbungskosten gekürzt. 5€ Kaltmiete pro Quadratmeter zu 12€ ortsüblicher Kaltmiete pro Quadratmeter führt also zu einer Kürzung der Werbungskosten um 7/12 nach § 21 Absatz 2 EStG.

Diese Regelung sollte man sich also auch im Hinterkopf behalten, wenn man die Miete festlegt. Und die Regelung gilt nach dem Gesetzestext unabhängig davon an wen man vermietet. Das kann also auch die nette ältere Dame sein, die mit der verstorbenen Oma immer Kaffee getrunken hat.

Umsatzsteuer und Vermietung und Verpachtung:

Umsatzsteuerlich gilt, dass die langfristige Vermietung steuerfrei nach § 4 Nr. 12 EStG ist. Da muss man sich also keine Sorgen machen. Dazu hat man aber die Möglichkeit nach § 9 UStG unter gewissen Umständen zur Umsatzsteuer zu optieren. Wenn du also an einen umsatzsteuerlichen Unternehmer vermietest, ist es möglich Umsatzsteuer auszuweisen und abzuführen und im Gegenzug auch die Vorsteuer ziehen zu können.

Allerdings ist nur die langfristige Vermietung steuerfrei (§ 4 Nr. 12 Satz 2 UStG). Kurzfristige Vermietung wird mit 7% nach § 12 Absatz 2 Nr. 11 UStG besteuert.

Kurzfristige Vermietungen sind Vermietungen wie bei Hotels oder Ferienwohnungen. Zur zeitlichen Grenze wann noch langfristige Vermietung vorliegt, stellt man darauf ab, ob eine Wohnung oder ein gewöhnlicher Aufenthalt im Sinne der Abgabenordnung (§ 8 und § 9 AO) vom Mieter begründet werden soll. Ab einem beabsichtigten gewöhnlichen Aufenthalt von 6 Monaten liegt also in der Regel eine langfristige Vermietung vor (A 4.12.9 Absatz 1 UStAE).

 

Steuerlich begüngstigt Vermögen aufbauen durch das Wunder der AfA.

Soviel zum Pflichtprogramm. Alles bisher musste auf jeden Fall angesprochen werden.

Abgesehen davon bieten Immobilien aber auch ein Paradies für Steuersparmöglichkeiten. Steuersparmöglichkeiten, die man nutzen kann, um mit wenig eigenem Geld ein Vermögen aufzubauen.

Denn für Immobilien gilt das Wunder der AfA (§ 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 7 iVm § 7 Abs. 4 EStG).

Die Vorschriften des § 7 Absatz 4 EStG erlauben uns, die Anschaffungskosten des Gebäudes auf einen Zeitraum von 40 oder 50 Jahren zu verteilen und als Werbungskosten abzuziehen.

Das wäre ja in Ordnung wenn man so eine kleine Immobilie einfach mal aus dem Portokässchen bezahlen könnte. Aber das machen tatsächlich die wenigsten. Meistens ist ein hohes Darlehen einer Bank mit im Spiel.

Und für das Darlehen dürfen wir die Zinsen nach § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EStG auch als Werbungskosten abziehen. Nur die Tilgung nicht, denn die ist lediglich eine Rückzahlung von Fremdkapital.

Und das in Kombination führt zu einer ganz verrückten Situation, wenn man clever die Darlehenskonditionen gestaltet.

Wir stellen uns eine Eigentumswohnung (Baujahr 1994) in der Nähe von Freiburg vor. Die Wohnung kostet 150.000 €. Zu diesen Anschaffungskosten kommen 5% Grunderwerbsteuer, 1,5% Notar- und Grundbuchkosten und 3,57% Maklergebühren. Zusammen bestehen also 10,07% bzw. 15.105 € an Anschaffungsnebenkosten, was zu einem Gesamtpreis von 165.105 € führt.

Die genannten Kosten stehen in direktem Zusammenhang mit den Anschaffungskosten und zählen damit als Anschaffungsnebenkosten steuerlich mit zum Anschaffungspreis (§ 255 Abs.1 HGB analog).

Dazu nehmen wir einen Kredit von 150.000 € auf. Die Anschaffungsnebenkosten bezahlen wir mit eigenem Geld. Die 150.000 € werden mit 1% verzinst und vereinbart wird eine Tilgung von jährlich 2%. Im ersten Jahr (Anschaffung zum 01.01.2020) bezahlen wir also 1.500 € Zinsen und 3.000 € Tilgung.

Als Nettomieteinnahmen erhalten wir abzüglich der Nebenkosten, die man nicht umlegen kann, rund 4.760 € im Jahr (40 qm Wohnung, 12 € pro Quadratmeter Kaltmiete, 1.000 € nicht umlegbare Kosten).

Zieht man von diesen Nettomieteinnahmen 4.500 € an Darlehenskosten ab, erhalten wir einen Überschuss von 260 € p.a. Das sind 260€ an freiem Cashflow und dazu noch der Vermögensaufbau von 3.000 €. Denn der Mieter bezahlt das Darlehen ab.

Und steuerlich passiert jetzt noch etwas ganz Verrücktes. Nach § 7 Absatz 4 Satz 1 Nr. 2 a) EStG dürfen wir 2% der Anschaffungskosten der Wohnung als Werbungskosten abziehen. Diese Abschreibungen für Abnutzung (AfA) sollen den Wertverlust der Immobilie darstellen.

2% von 165.105 € (AK + ANK) ergibt 3.302,10 €.

Steuerlich machen wir also einen Verlust. 4.760 € Nettomieteinnahmen abzüglich 1.500 Zinsen abzüglich 3.301,10 € an AfA ergibt einen Verlust von ./. 41,10 €.

Dieser Verlust wird mit unseren anderen Einkünften verrechnet und ergibt je nach Höhe des zu versteuernden Einkommens eine Steuererstattung von rund 30 % also 12 € in diesem Jahr.

Und jetzt musst du dir vor Augen führen, was hier passiert ist. Wir haben tatsächlich 3.260 € in diesem Jahr verdient. 3.000 € an Mehr, was uns am Gebäude gehört und 260 € bar in Tasche. Und darauf gibt der Staat uns jetzt noch einen kleinen Zuschuss über die Erstattung. Das ist doch mal ein Steuersparmodell.

Setzen wir den tatsächlichen Gewinn von 3.272 € ins Verhältnis zu dem eingesetzten Eigenkapital für die Anschaffungsnebenkosten von 15.105 € ergibt sich eine Rendite von 21,66%.

Eine Verzinsung der Investition, die man wohl nirgends sonst erreichen kann.

Je größer die Zahlen werden, desto beeindruckender wird das Ergebnis.

Natürlich ist hier nicht eingerechnet, dass man Geld für Renovierungen etc. zurücklegen sollte. Und auch nicht jeder bekommt die gleichen Kreditkonditionen. Am Wunder der AfA ändert das aber alles nichts. Und das solltest du dir klar machen. Denn wenn Erhaltungsaufwendungen für Renovierung anfallen, sind die ja auch wieder als Werbungskosten abzugsfähig. Und Wohnraum steigt als Sachanlage langfristig eher im Wert oder bleibt zumindest werthaltig.

§ 7b ff. EStG – Noch mehr Möglichkeiten zum Steuern sparen.

Der Gesetzgeber hat sogar noch mehr Möglichkeiten geschaffen Vermögen über Mietimmobilien aufzubauen.

Da gibt es zum Beispiel ganz klassisch die erhöhten Abschreibungen von 9% im den ersten 8 Jahren für denkmalgeschützte Gebäude nach § 7i EStG. Oder brandneu seit dem 01.01.2020 die Vorschrift des § 7b EStG, nach der man für neu gebaute Mietwohnungen unter Umständen zusätzlich zu den 2% des § 7 Abs. 4 EStG noch 5% in den ersten vier Jahren extra abschreiben darf.

Ihr könnt euch vorstellen wie hoch der verrechenbare steuerliche Verlust damit werden kann. Und dieser Verlust schlägt sich direkt in Steuererstattungen nieder, die man wieder reinvestieren könnte.

§ 23 EStG – Veräußerungen von Immobilien

Und dann zum Abschluss noch ein Wort zur Veräußerung von Immobilien im Privatvermögen allgemein. Im deutschen Einkommensteuerrecht wird grundsätzlich im Privatvermögen nur der Ertrag aus der Vermietung besteuert. Wenn du eine Immobilie besitzt, die nicht vermietet wird und du verkaufst sie mit Gewinn, fällt darauf keine Steuer an. Der Gesetzgeber hat solche Umschichtungen im privaten Vermögen ganz einfach nicht von der Besteuerung erfasst.

Sobald aber die Immobilie vermietet wird kann die Vorschrift des § 23 EStG greifen. Nach § 23 EStG wird der Verkauf von vermieteten Immobilien, die in einem 10-Jahres-Zeitraum nach der Anschaffung veräußert werden, grundsätzlich auch der Einkommensteuer und den Annexsteuern (SolZ, KiSt) unterworfen. Es liegen dann sonstige Einkünfte nach § 22 Nr. 2 EStG vor. Ist man aber außerhalb dieses 10-Jahres-Zeitraums ist der gesamte Gewinn steuerfrei.

Eine Immobilie anzuschaffen, sie 10 Jahre lang zu vermieten, um den steuerlichen Bonus mitzunehmen und sie dann mit Gewinn zu verkaufen, kann also ein sehr lohnender Plan für die Altersvorsorge und dem Aufbau von Wohlstand sein.

Rund um die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gibt es natürlich noch zahlreiche steuerliche Besonderheiten.

Dazu zählt unter anderem die Abgrenzung zwischen Erhaltungsaufwendungen, anschaffungsnahen Aufwendungen nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG und nachträglichen Herstellungskosten; was passiert mit einer Mitvermietung von Möbeln oder anderen Wirtschaftsgütern; wie sehen die Abschreibungsregeln der § 7 ff EStG im Detail aus und welche Möglichkeiten hat man hohe Erhaltungsaufwendungen auf mehrere Jahre aufzuteilen.

Das alles schauen wir uns aber noch im Detail in separaten Artikeln an.

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1 Kommentar

Stefanie Lamprechter 03/10/2022 - 10:47

Lieber Herr Preusche,
ich bin auf Ihre interessanten Videos und Beiträge gestoßen, da ich gerade dabei bin meine Steuererklärung inkl. der Anlage V zu erstellen und hier sind zwei unverbindliche Fragen aufgetaucht:
Ich bin Angestellte und habe mir letztes Jahr eine Eigentumswohnung gekauft. Übergang NLWechsel war 1.8.2021, von Aug bis Dez 2021 hatte ich auch noch Mieter in der Wohnung. Nach Eigenbedarfskündigung bewohne ich die Wohnung in diesem Jahr 2022 selbst.

1) Ich habe mir eine neue Küche gekauft (die alte war von den Mietern und diese haben sie bei Auszug mitgenommen), die erste Anzahlung wurde noch im Jahr 2021 in Höhe von 6850 Euro überwiesen, die Restzahlung und der Aufbau der Küche waren erst im Jahr 2022. Kann ich die erste Anzahlung – da in 2021 getätigt – in meiner Steuererklärung berücksichtigen? Wenn ja, wie?

2) Ich habe die Küche in das Wohnzimmer verlegen lassen, auch hier war die erste Anzahlung in Höhe von 4200 Euro noch in 2021 fällig. Die Arbeiten und die Restzahlung wurde im Jahr 2022 ausgeführt.ann ich die erste Anzahlung – da in 2021 bezahlt – in meiner Steuererklärung berücksichtigen? Wenn ja, wie?

WIe soll ich diese beiden Sachverhalte am steuersinnvollsten berücksichtigen, zumal ich im Jahr 2021 noch vermietet habe und seit dem Jahr 2022 nun Eigennutzer bin.
Vielen Dank vorab für Ihre Rückmeldung.
Viele Grüße
Stefanie Lamprechter

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