Absetzungen für Abnutzung – Ein Überblick der AfA-Arten im EStG

In den bisherigen Artikel war schon mehrmals die Rede von der AfA. Das Kürzel AfA steht für Absetzungen für Abnutzung und die AfA ist explizit im § 7 EStG genannt.

Die Regeln zur AfA sind ein fester Bestandteil der Berechnung des Ertrags bei allen Einkunftsarten.

§ 7 EStG regelt, dass die Anschaffungs- und Herstellungskosten eines Wirtschaftsgutes auf die Nutzungsdauer verteilt werden müssen, wenn das Wirtschaftsgut voraussichtlich länger als ein Jahr im Betrieb genutzt werden wird.

Die Folge davon ist ein anteiliger Abzug an Betriebsausgaben bzw Werbungskosten pro Jahr statt einem großen Ausgabeposten im Jahr der Anschaffung.

Dieses Prinzip kommt aus dem Handelsrecht.

Handelsrechtlich und betriebswirtschaftlich möchte man durch die Verteilung der Anschaffungs- und Herstellungskosten auf die Nutzungsdauer verschiedene Ziele erreichen.

Zum einen führt eine Verteilung der Kosten dazu, dass Betriebsausgaben entsprechend des Wertverzehrs angesetzt werden können. Gleichzeitig macht man auch die einzelnen Wirtschaftsjahre miteinander vergleichbar, da kein großer Ausgabenposten den Gewinn in einem einzelnen Jahr verzerrt.

Und durch die Minderung des Buchwertes in der Bilanz wird die Vermögenslage akkurater dargestellt, denn je älter und verbrauchter das Wirtschaftsgut ist, desto weniger wert ist es natürlich auch.

§ 7 EStG als Gewinnermittlungsvorschrift

Zunächst solltest du dir also klar machen, dass § 7 EStG eine Gewinnermittlungsvorschrift ist. Sie steht in direktem Zusammenhang mit den §§ 4, 5 und 6 EStG.

Über § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 7 EStG gelten die Regeln zur Abschreibung aber auch für die Überschusseinkünfte, wie die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.

Da die Regelung zu den Gewinnermittlungsvorschriften, also zu der periodengerechten Gewinnabgrenzung, gehört, ergeben sich einige Abweichungen zum Zufluss-Abflussprinzip. Das solltest du im Hinterkopf behalten, wenn du § 7 EStG bei den Vermietungseinkünften anwendest.

Im Handelsrecht gibt es verschiedenste Abschreibungsmethoden, um den Wertverzehr möglichst nahe zu kommen.

Es kann geometrisch linear in gleichen Beträgen abgeschrieben werden.

Es kann in fallenden Beträgen, also degressiv abgeschrieben werden.

Und es ist aber auch möglich mit, von Jahr zu Jahr, größer werdenden Beträgen also progressiv oder mit Beträgen entsprechend der tatsächlichen Nutzung abzuschreiben.

Handelsrechtlich hat der Kaufmann dabei recht große Freiheit in der Wahl der Abschreibungsmethode. Er kann die Methode wählen, von der er denkt, dass sie dem tatsächlichen Verbrauch des Wirtschaftsgutes am besten trifft.

Steuerrechtlich ist allerdings nur eine Handvoll von AfA-Methoden zulässig.

Welche AfA-Methoden sind zulässig im Steuerrecht?

Im § 7 EStG finden wir folgende steuerlich zulässige relevante Abschreibungsmethoden:

  1. die lineare AfA nach § 7 Abs. 1 Satz 1 EStG.

  2. die AfA nach Maßgabe der Leistung nach § 7 Abs. 1 Satz 6 EStG.

  3. die Absetzungen für außergewöhnliche Abnutzung nach § 7 Abs. 1 Satz 7 EStG.

  4. die Regeln zur degressiven AfA (,die in den letzten Jahren nicht mehr angewandt werden konnte, aber jetzt erst aufgrund von Corona von der Bundesregierung wieder reaktiviert wurde) und

  5. die Sonderregeln der linearen AfA für Gebäude nach § 7 Absatz 4 EStG.

Diese Vorschriften schauen wir uns in genau dieser Reihenfolge an.

Die besonderen Abschreibungsregelungen für Neubauten und denkmalgeschützte Gebäude besprechen wir hier aber nicht. Die schauen wir uns separat an.

Wie funktioniert die lineare AfA?

§ 7 Absatz 1 Satz 1 und Satz 2 definieren die geometrisch lineare AfA als Grundsatz.

Danach verteilt man die Anschaffungs- und Herstellungskosten gleichmäßig auf die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer.

Wirtschaftsgüter die nach § 7 Abs. 1 Satz 1 abgeschrieben werden sind Wirtschaftsgüter des abnutzbaren Anlagevermögens.

Das können bewegliche Wirtschaftsgüter und auch immaterielle Wirtschaftsgüter sein, wenn sie einer wirtschaftlichen oder technischen Abnutzung unterliegen und zur Erzielung von Einkünften genutzt werden (R 7.1 Absatz 1 EStR).

Die Anschaffungskosten der betrieblichen Internetseite, als immaterielles Wirtschaftsgut, werden also genauso auf die Nutzungsdauer verteilt wie die Anschaffungskosten für den betrieblich genutzten Laptop.

Die „betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer“, auf die die Kosten verteilt werden, ist der Zeitraum, in dem das Wirtschaftsgut voraussichtlich entsprechend seiner Zweckbestimmung genutzt werden kann.

Also der Zeitraum bis das Wirtschaftsgut zum Beispiel technisch so veraltet ist, dass es ersetzt werden muss oder weil es soweit abgenutzt ist, dass es nicht mehr leistungsfähig genug ist.

Diese voraussichtliche Nutzungsdauer ist natürlich in der Praxis oft schwer zu bestimmen.

Deswegen hat das Bundesministerium für Finanzen amtliche AfA-Tabellen herausgegeben in denen fast jedem Wirtschaftsgut eine Nutzungsdauer zugeordnet wurde. Die Tabellen kann man auf der Internetseite des BMF einsehen. 

Diese Tabellen sind aber nicht bindend für die Steuerpflichtigen. Wenn man davon abweichen möchte, dann kann man das tun. Allerdings sollte man eine kürzere Nutzung auch begründen können, falls es zu Meinungsverschiedenheiten mit der Finanzbehörde kommt.

Wenn man so durch die Tabellen scrollt, fällt einem schnell auf, dass diese Nutzungsdauern laut der AfA-Tabelle oft nichts über die tatsächliche Abnutzung aussagen.

Ein PKW zum Beispiel muss nicht nach 6 Jahren wertlos und unbrauchbar sein.

Steuerlich gesehen erfolgt durch die lineare AfA also eigentlich nur eine Verteilung der Anschaffungskosten auf einen gewissen Zeitraum, ohne das dabei zwingend der Wertverlust dargestellt wird. Besonders auffällig wird das, wenn man sich die Abschreibungen für Gebäude anschaut.

Aber eins nach dem anderen.

Was bedeutet pro rata temporis? Wann muss monatsgenau aufgeteilt werden?

Zu der Regel des Absatz 1 Satz 1 muss man noch den § 7 Abs. 1 Satz 4 beachten. Im Jahr der Anschaffung muss nämlich die AfA monatsgenau aufgeteilt werden. Man darf die Monate vor dem Monat der Anschaffung nicht mit berücksichtigen.

Das macht Sinn wenn man sich vor Augen führt, dass mit den AfA-Regeln der Jahresgewinn akkurater dargestellt werden soll.

Stell dir vor du besitzt mehrere Immobilien, die vermietet werden und schaffst einen Laptop für die Verwaltung von diesen Immobilien an. Der Laptop wird dafür zu 100% genutzt. Er kostet 1.200 € und wird dir am 01.10.2019 geliefert.

Da hier ein eindeutiger Zusammenhang zwischen den Aufwendungen für Laptop und den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung besteht, sind die Kosten als Werbungskosten abzugsfähig.

Nach § 7 Abs. 1 Satz 1 und 2 i.V.m. § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 7 EStG musst du die Anschaffungskosten aber auf eine Nutzungsdauer von 3 Jahren verteilen.

1.200 € x 1/3 = 400 €

Dazu gilt in 2019 die monatsgenaue Aufteilung. Also darfst du in 2019 tatsächlich nur drei Zwölftel von 400 € ansetzen.

1.200 x 1/3 x 3/12 = 100 €

Somit ergeben sich in 2019 Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG von 100 €.

Was ist mit GWGs und Sammelposten?

Jetzt hast du bestimmt im Kopf, dass bewegliche Wirtschaftsgüter bis 800 € an Anschaffungskosten direkt abgeschrieben werden können, auch wenn sie länger als ein Jahr dem Betrieb dienen sollen. Das ist selbstverständlich richtig.

Die GWG – Regelung (GWG = Geringwertige Wirtschaftsgüter) findest du im § 6 Abs. 2 EStG.

Für die Überschusseinkunftsarten gilt die GWG-Regel auch nach § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 7 Satz 2 EStG. Was dort allerdings nicht angewendet werden darf, sind die Vorschriften zur Bildung von Sammelposten nach § 6 Abs. 2a EStG.

Wenn du also ein Billyregal von IKEA für deine vermietete Immobilie anschaffst, dann musst du die 99 € Anschaffungskosten nicht auf mehrere Jahre verteilen. Zum Glück.

Die Abschreibungsregeln von GWG und Sammelposten sind also eine Abweichung von AfA-Grundsatz.

Die Regeln zur GWG und Sammelposten schauen wir uns aber im Detail in einem separatem Beitrag an.

Was ist die AfA nach Maßgabe der Leistung?

§ 7 Absatz 1 Satz 6 eröffnet uns jetzt noch eine weitere AfA-Methode. Wenn es wirtschaftlich begründet ist, kann die Abschreibung auch entsprechend der Leistung vorgenommen werden. Die Voraussetzung dafür ist allerdings, dass der Umfang der Leistung pro Jahr nachgewiesen wird.

Nach Maßgabe der Leistung bedeutet, dass man das Wirtschaftsgut entsprechend seiner tatsächlich Nutzung abschreibt. Wenn eine Maschine läuft, dann wird sie genutzt. Je mehr die Maschine läuft, desto mehr wird abgeschrieben.

Also stell dir vor ein PKW hätte eine voraussichtliche Gesamtlaufleistung von 200.000 km. Der PKW wird zum 01.01.2020 angeschafft und kostet 100.000 €. Der Steuerpflichtige ist Versicherungsmakler und nutzt den PKW ausschließlich für seine Tätigkeit. Im ersten Jahr fährt er 40.000 km, im zweiten 60.000 km und im dritten 20.000 km.

Für die Abschreibung nach der Maßgabe der Leistung werden die gefahrenen Kilometer ins Verhältnis zur Gesamtleistung gesetzt und dieser Prozentsatz ist unsere Abschreibung im Jahr.

Also

2020: 40.000 / 200.000 = 20% Abschreibung

2021: 60.000 / 200.000 = 30% Abschreibung

2022: 20.000 / 200.000 = 10% Abschreibung

Damit hat der Makler im ersten Jahr 20.000 €, im zweiten 30.000 € und im dritten 10.000 € an Betriebsausgaben über die AfA. Man wendet also die errechnete Prozentzahl auf die Anschaffungs- und Herstellungskosten an.

Mit dieser Abschreibungsmethode kann man schön die AfA entsprechend den Umsätzen geltend machen. Denn wahrscheinlich hat der Makler auch höhere Umsätze wenn er mehr zu Kunden fährt.

Maßstab für diese AfA kann alles Meßbare sein, was man sich so vorstellen kann. Also zB auch die Laufzeit einer Maschine in Stunden oder die Stückzahl an produzierten Teilen.

Was ist die Absetzung für außergewöhnliche Abnutzung (AfaA)?

Die dritte AfA-Art die wir im § 7 EStG finden ist die Absetzung für außergewöhnliche Abnutzung im Absatz 1 Satz 7.

Es könnte ja zum Beispiel sein, dass unser Makler einen Unfall mit seinem Auto hatte und deswegen der PKW ein wirtschaftlicher Totalschaden ist. Wenn er bisher linear die Anschaffungskosten abgeschrieben hat und jetzt abwarten müsste, bis die normale AfA den Restwert des PKWs voll aufbraucht hat, wäre vermessen.

Deswegen kann der Restwert als Absetzung für außergewöhnliche Abnutzung voll als Betriebsausgabe angesetzt werden.

Oder stell dir vor, bei einem Mietsgebäude tauchen Jahre nach der Fertigstellung deutliche Baumängel auf. Damit liegen deutliche Abnutzungen vor, die auch als Werbungkosten oder Betriebsausgaben angesetzt werden müssen.

Diese Absetzungen für außergewöhnliche Abnutzung werden möglichst im Jahr des Schadeneintritts, sonst aber im Jahr der Erkennung des Schadens als AfaA nach § 7 Abs. 1 Satz 7 EStG angesetzt.

Das ist also grob die Grundlage.

Bemessungsgrundlage für die AfA nach § 7 Absatz 1 sind immer die Anschaffungs- und Herstellungskosten.

Alles was im Gesamten abgesetzt werden kann, nennt man das AfA-Volumen.

Bei der linearen AfA wird ein gleich bleibender Prozentsatz pro Jahr auf Anschaffungs- und Herstellungskosten angewandt bis das AfA-Volumen komplett aufgebraucht ist.

Dadurch dass die Bemessungsgrundlage für die AfA immer die Anschaffungs- und Herstellungskosten sind, sind die AfA – Beträge pro Jahr immer gleich hoch. Deswegen spricht man von linearer Abschreibung. Würde man den Wert des Wirtschaftsgutes in einem Koordinatensystem darstellen, müsste man eine nach unten geneigte Gerade einzeichnen.

Wie ist die degressive AfA?

Im Absatz 2 von § 7 findest im Gegensatz zur linearen AfA die Regeln zur degressiven AfA. Bei der degressiven AfA wird ein höherer Prozentsatz als bei der linearen AfA gewählt. Dieser Prozentsatz wird allerdings jeweils auf den Restwert des Vorjahres bezogen.

Dadurch ergibt sich im ersten Jahr ein sehr hoher Abschreibungsbetrag und jedes Jahr danach ein kleinerer Abschreibungsbetrag als im Vorjahr. Man spricht dann von fallenden Jahresbeträgen.

Die degressive AfA wird immer mal wieder als politisches Instrument zur Wirtschaftsstimulation genutzt. Da die degressive AfA laut derzeit geltendem Gesetz das letzte Mal für Wirtschaftsgüter genutzt werden kann die 2010 angeschafft wurden, ist die Regelung zurzeit quasi außer Kraft gesetzt. Die Bundesregierung hat aber erst kürzlich im Maßnahmenpaket zu Corona angekündigt die degressive AfA wieder einzuführen.

Sobald das Gesetz draußen ist, schauen wir uns die mal an.

§ 7 Absatz 3 regelt den Übergang von der degressiven zu linearen AfA und interessiert uns dementsprechend zurzeit auch nicht.

Wie berechnet sich die AfA für Gebäude?

Was aber hochgradig relevant besonders für die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung ist, sind die Sonderregeln im § 7 Absatz 4 EStG.

Im Absatz 1 steht der Grundsatz. Grundsätzlich sind die Anschaffungs- und Herstellungskosten bei abnutzbarem Anlagevermögen auf die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer zu verteilen.

Absatz 4 regelt zu diesem Grundsatz diese Nutzungsdauer nun explizit für Gebäude.

Für die Steuer hat man bei Gebäuden also fast keinen Spielraum. Denn die Abschreibungszeiträume wurden hier typisierend auf 33, 40 oder 50 Jahre je nach Baujahr und Nutzungsart festgeschrieben.

Das muss aber nicht unbedingt schlecht sein. Denn Gebäude können unter Umständen eine tatsächliche Nutzungsdauer von 80 Jahren haben. Und dann ist es natürlich schön, wenn man die Kosten auf deutlich weniger Jahre verteilen kann.

Absatz 4 unterscheidet zwischen drei Fällen.

§ 7 Absatz 4 Satz 1 Nr. 1 EStG:

Gebäude, die zu einem Betriebsvermögen gehören, nicht zu Wohnzwecken genutzt werden und der Bauantrag nach dem 31. März 1985 gestellt wurde werden mit 3% jährlich abgeschrieben.

Bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 wird die Immobilie immer im Privatvermögen gehalten, deswegen greift die Nummer 1 hier nie. Ansonsten muss man prüfen ob Nummer 1 greift.

§ 7 Absatz 4 Satz 1 Nr. 2 a) und b) EStG:

Absatz 4 Satz 1 Nr. 2 gilt für alle Gebäude, bei denen die Voraussetzungen der Nr. 1 nicht greifen. Hier gibt es zwei Alternativen. Das ist einmal eine Abschreibung von 2%, also auf 50 Jahre, für Gebäude mit dem Baujahr ab 1925.

Und eine Abschreibung von 2,5%, also auf 40 Jahre, für Gebäude, die vor 1925 fertiggestellt wurden.

Hätten wir also ein Gebäude, dass zu Wohnzwecken vermietet wird und 1970 erbaut wurde, sind wir im § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchstabe a) EStG. Die AfA beträgt 2% per annum.

§ 7 Absatz 4 Satz 2 EStG:

In der Praxis gibt es bei Gebäuden nun aber auch die Situation, dass die Nutzungsdauer nicht mehr als 33, 40 oder 50 Jahre beträgt, sondern deutlich weniger.

Denke nur an eine Lagerhalle in Leichtbauweise. Das sind diese Lagerhallen aus dünnen Aluminiumwänden. Die Nutzungsdauer dafür mit 50 Jahren anzusetzen, wäre arg vermessen.

Um dem gerecht zu werden gibt es noch die Regelung des § 7 Absatz 4 Satz 2 EStG.

Wenn die tatsächliche Nutzungsdauer unter den 33, 40 oder 50 Jahren des Satz 1 liegt, wie bei unserer Leichtbauhalle, dann kann auch die tatsächliche Nutzungsdauer angesetzt werden.

Hier trägt aber der Steuerpflichtige die Beweislast, dass die Nutzungsdauer auch tatsächlich kürzer ist.

Also unter Umständen muss ein Gutachter her, der die voraussichtliche Nutzungsdauer schätzt. Du kannst dich also schon mal auf Streit mit dem Finanzamt einstellen, wenn du Satz 2 anwenden willst.

Soweit so gut.

Um Abschreibung für Gebäude festzustellen musst du also das Baujahr kennen und die beabsichtigte Nutzungsart bzw Einkunftsart wissen.

Obwohl der Absatz 4 explizite Abschreibungszeiträume für Gebäude festlegt, gelten aber Absatz 1 Satz 4 und Satz 7 trotzdem. Also muss im Anschaffungsjahr die AfA monatsgenau aufgeteilt werden und falls die Voraussetzungen für eine AfaA vorliegen, kann man auch diese geltend machen.

Ab wann beginnt die AfA zu laufen?

Für den Beginn der AfA gilt § 9a EStDV.

Nach § 9a EStDV ist das Jahr der Anschaffung das Jahr der Lieferung oder bei den Herstellungskosten das Jahr der Fertigstellung (R 7.4 Abs. 1 EStR).

Die Lieferung entspricht dem Übergang des wirtschaftlichen Eigentums.

Also einfach gesagt der Übergang von Nutzen und Lasten.

Ab welchem Zeitpunkt stehen dem Eigentümer die Mieterträge zu und ab wann trägt er auch das Risiko, falls etwas kaputt geht.

Bei der Herstellung eines Gebäudes ist der Zeitpunkt der Fertigstellung der Zeitpunkt ab dem das Gebäude bezugsfertig ist.

Wenn also Türen, Fenster, Sanitäranlagen und Innenputz vorhanden sind und man theoretisch problemlos einziehen kann, beginnt die AfA zu laufen. Dabei ist es egal ob noch gestrichen werden muss. Es muss nur zumutbar sein, dass man einzieht. (R 7.4 I 5 EStR, H 7.4 “Fertigstellung“ EStH).

Im Jahr der Anschaffung oder Herstellung kürzen wir also auch nach § 7 Abs. 1 Satz 4 EStG die AfA um die Monate vor dem Übergang von Nutzen und Lasten oder der Bezugsfertigkeit.

Du siehst also, es kommt nicht auf die Bezahlung an. Für den Beginn der AfA ist die Bezahlung völlig irrelevant. Auch wenn sonst das Zufluss- Abflussprinzip bei den Überschusseinkünften gilt, hier greift es nicht, denn die Abschreibungsregeln des § 7 gehören originär zur den Gewinnermittlungsvorschriften.

Wenn du dann noch in § 7 Abs. 5a EStG schaust, findest du noch die Regel, dass die Abschreibungsregeln des Absatzes 4 auf einzelne selbstständige Gebäudeteile separat angewandt werden müssen.

Stell dir vor du besitzt ein Zweifamilienhaus mit zwei getrennten Wohnungen. Eine Wohnung nutzt du privat, die andere wird fremdvermietet.

Nach § 7 Abs. 5a werden beide Wohnungen separat betrachtet und es darf nur der Teil der Anschaffungskosten, der auf die vermietete Wohnung entfällt, abgeschrieben werden.

Zusammenfassendes Beispiel:

Wenn wir also ein Einfamilienhaus im Jahr 2019 für 200.000 € angeschafft haben und es vermieten wollen,

Was müssen wir dann für die AfA-Berechnung tun?

Wir nehmen an das Baujahr des Gebäudes ist 1990 und der Übergang von Nutzen und Lasten fand zum 01.07.2019 statt.

Als erstes ermitteln wir die gesamten Anschaffungskosten. Dazu zählen auch die Anschaffungsnebenkosten, wie Notar und Grunderwerbsteuer. Wir nehmen an, das sind hier rund 10%. Es ergeben sich also Anschaffungskosten im Gesamten von 220.000 €.

Mit 220.000 € haben wir aber nicht nur das Gebäude erworben, sondern auch den Grund und Boden. Der Grund und Boden ist perse nicht abnutzbar und darf deswegen auch nicht abgeschrieben werden. Also müssen wir die Anschaffungskosten aufteilen.

Wenn im Kaufvertrag bereits eine Aufteilung vorgenommen wurde und die Aufteilung wirtschaftlich haltbar erscheint, wird diese Aufteilung auch von den Finanzämtern akzeptiert.

Wer also clever ist, kümmert sich im Vorfeld schon um eine vertragliche Aufteilung. Denn man möchte ja einen Werbungskostenabzug über die AfA der möglichst hoch ist und dementsprechend einen geringen Anteil des Grund und Bodens.

Wenn keine Aufteilung vorgenommen wurde, erfolgt die Aufteilung im Privatvermögen grundsätzlich anhand der Verkehrswerte. Wir müssen also den Bodenwert ermittelt zB über die qm-Zahl und dem Bodenrichtwert. (H 7.3 „Kaufpreisaufteilung“ EStH). Das Finanzamt nimmt diese Aufteilung aber auch von Amts wegen vor.

Für unser Beispiel nehmen wir einen Anteil des Grund und Bodens von 20% an.

Für den Grund und Boden liegen also 44.000 € an Anschaffungskosten vor. Für das Gebäude 176.000 €.

Aufgrund von Baujahr und Nutzungsart ergibt sich nach § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchstabe a) eine AfA von 2% p.a.

176.000 € x 2% = 3.520 €

Aufgrund der unterjährigen Anschaffung dürfen wir aber nur die Monate Juli bis Dezember ansetzen, also 6/12.

176.000 € x 2% x 6/12 = 1.760 €

Womit sich eine AfA von 1.760 € im Jahr 2019 ergibt.

Wichtig ist, dass man die Anschaffungskosten zuerst ermittelt und danach eine saubere Aufteilung auf Grund und Boden und Gebäude vornimmt.

Besteht das Gebäude nun aus mehreren Wohnung, die separat vermietet werden, muss eben nochmals eine Aufteilung des Gebäudeanteils auf die Wohnungen vornehmen. Dafür bietet sich das Verhältnis der Wohnflächen an.

Soweit die Grundsätze, die im Regelfall ausreichen.

Was ist wichtig?

Zusammenfassend kann man sagen, dass steuerlich nur eine Handvoll von Abschreibungsregeln zulässig ist.

Für den Beginn der AfA ist stets pro rata temporis zu beachten und maßgeblich ist die Lieferung bzw die Fertigstellung.

Für Gebäude gelten grundsätzlich die Abschreibungszeiträume nach § 7 Abs 4 Satz 1 und falls nachträgliche Herstellungskosten anfallen empfiehlt sich eine detaillierte Prüfung anhand der Richtlinien, wie man weiter vorgehen muss.

Wichtig bei der Abschreibung von Gebäuden ist, das der Grund und Boden anteilig rausgerechnet wird und dass man gegebenenfalls die Vorschrift des § 7 Abs. 5a beachtet.

4 Gedanken zu “Absetzungen für Abnutzung – Ein Überblick der AfA-Arten im EStG”

  1. Lieber Eric,

    ich habe eben mehrere Lehrvideos in Serie geschaut –> sie sind mit Abstand das Beste, was ich bei der Internetrecherche zu „Vermietung und Verpachtung“ gefunden habe!

    Die Vermietungsabsicht kam mit dem Wasserschaden im Bad, damit war die Wohnung nicht mehr bewohnbar (auch nicht vermietbar). Die Kernsanierung (über einen Kredit finanziert als Invest für die Altersvorsorge) hat sich sehr lange gezogen, insgesamt stand die Wohnung dadurch 1 Jahr lang leer. Ab 01.09.21 habe ich einen Mietinteressenten und habe noch die Steuererklärungen für 2020 vor mir. Im Vergleich zu den bisherigen Steuerklärungen (nur Einkünfte aus unselbständiger Arbeit) bzw. mangels Erfahrung ist das für mich eine große Herausforderung.

    Die Sanierung auf 5 Jahre über 82b EStDV zu verteilen klingt sehr schlüssig und die AfA eben für die Restlaufzeit ab Sanierungsbeginn.

    Ganz herzlichen Dank für die prompte und qualifizierte Antwort! 🙂

    Liebe Grüße
    Lucia

  2. Lieber Eric,

    erstmal ein großes Lob für deine Lehrinhalte und -videos! 🙂

    Wie wäre die AfA Berechnung, wenn eine Eigentumswohnung aus den 70-er Jahren selbst genutzt wurde, bis ein Wasserschaden durch marode Rohre eintrat und eine Kernsanierung notwendig war? D.h. 8 Jahre nach Kauf wird sie erstmals kernsaniert vermietet.

    Ist dann folgende AfA Berechnung richtig:

    2% AfA Anschaffungskosten (Kaufpreis bereinigt um Grundstückswert; ab Jahr des Nutzungsübergangs 50 Jahre)
    25% AfA für Sanierungskosten i.H.v. ca. 70T€ (Wasser/Elektrik, Bad, WC, Küche, EBK, Bodenbeläge und Wände). Der Wohnungsgrundriss wurde nicht verändert (d.h. keine Herstellkosten).

    Vielen Dank vorab für deine Einschätzung

    1. Hallo Lucia,
      Das ist tatsächlich eine spannende Frage.
      Gehen wir mal dein Beispiel durch.

      Mit Kauf der Wohnung beginnt trotz Selbstnutzung die AfA zu laufen. Da die Wohnung privat genutzt wird, sind keine Werbungskosten steuerlich anzusetzen. Mit Eintreten des Wasserschadens während der Eigennutzung sind die Kosten grundsätzlich den privaten Aufwendungen zuzurechnen. Jetzt muss man allerdings unterscheiden. Es können entweder Erhaltungsaufwendungen vorliegen, dann sind die Kosten theoretisch bei Bezahlung voll abzuziehen. Weil die Wohnung privat genutzt wird, laufen die Kosten ins Leere. Oder es könnten Herstellungskosten vorliegen. Dann schlägt man die Kosten den Anschaffungskosten hinzu und sie wirken sich über die AfA aus. Sobald also später die Wohnung vermietet wird, hat man noch über die AfA etwas von den Kosten.
      Ein guter Steuerberater würde jetzt versuchen die Kosten möglichst als Herstellungskosten zu qualifizieren. Dafür könnte er zum Beispiel argumentieren, dass die Wohnung ohne die Sanierung absolut unvermietbar gewesen sei. Also quasi keiner objektiven Nutzung möglich. Die Sanierungskosten waren dann Aufwendungen, die notwendig waren und die Immobilie in einen „betriebsbereiten“ Zustand zu versetzen (analog 255 Abs. 2 HGB). Und damit lägen Herstellungskosten vor, die abgeschrieben werden müssen.

      Ich würde sagen in der Praxis ist so ein Beispiel reine Argumentationssache.

      Ich hoffe ich habe dein Beispiel verstanden und möchte nochmal drauf hinweisen, dass so etwas, sollte es tatsächlich vorkommen, genau im Einzelfall angeschaut werden und geprüft werden müsste. Am besten von einem Steuerberater ;).

      Hilft dir das weiter?

      Liebe Grüße
      Eric

      1. Oh und es kommt natürlich auch drauf an, was im Jahr der Sanierung war. Vielleicht war die Wohnung ja leerstehend und wurde anschließend direkt vermietet. Wenn dann dazu noch keine Steuererklärungen abgegeben wurden und es der Sachverhalt zulässt, wäre es vielleicht sinnig die Kosten als Renovierunskosten / Erhaltunsaufwendungen direkt in voller Höhe geltend zu machen. Mit der Argumentation, dass im Jahr des Leerstandes und der Sanierung schon eine Vermietungsabsicht bestand und keine Herstellungskosten vorliegen. Vielleicht verteilt man dann die Kosten noch auf 2 bis 5 Jahre über 82b EStDV.

        Also wie du siehst, die Möglichkeiten und die Beurteilung kommen ganz auf den Sachverhalt an. Spielt bissl was rein, von was ist tatsächlich wann passiert, wie war der Zustand bis zur verfahrensrechtlichen Frage, ob und inwieweit bestandskräftige Steuerbescheide vorliegen. 🙂

        Vielen Dank für das Lob.

        Liebe Grüße
        Eric Preusche

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