Startseite Einkommensteuer Block A Aufgabe: VuV – Unterschiedliche Nutzungen in einem Gebäude

Aufgabe: VuV – Unterschiedliche Nutzungen in einem Gebäude

von StB Eric Preusche LL.B.

Sachverhalt:

Der Kollege K wohnhaft in Villingen-Schwenningen will endlich die finanzielle Freiheit und hat über einen interessanten Youtubekanal erfahren, dass er das am einfachsten über Immobilienvermietung erreicht.

Motiviert geht er auf die Suche und findet in Pfaffenweiler ein unbebautes Grundstück, das für 100.000€ zum Verkauf steht. Der Verkäufer V und K werden sich schnell einig und vereinbaren einen Notartermin. Im notariellen Vertrag vom 02.12.2017 wird neben den 100.000 € Kaufpreis der Übergang von Nutzen und Lasten zum 15.01.2018 vereinbart.

K sucht sich daraufhin, weiterhin hoch motiviert, einen Bauträger für schlüsselfertige Häuser. Schließlich bietet ihm die Wohnbau III GmbH an ein schlüsselfertiges Mehrfamilienhaus mit 8 Wohneinheiten für nur 670.000€ zu stellen. Jede Wohneinheit soll 100qm Wohnfläche haben. Er nimmt an.

Baubeginn ist der 15.03.2018. Die Finanzierung hat er zuvor über Kreditvergleich24 ausfindig gemacht. Die Deutsche Bank räumt ihm ein Darlehen über 800.000 € ein. Da K leider kein Eigenkapital einbringen kann, beträgt der Zins 5,7% p.a. Dafür hat K aber aushandeln können, dass er die ersten 10 Jahre nichts tilgen muss und dass danach dann der Kredit umgeschuldet wird.

K überweist dem V vereinbarungsgemäß am 01.01.2018 den Kaufpreis. Die mit dem Kauf zusammenhängenden Notariats- und Grundbuchkosten iHv 1.500 € überweist K am 05.02.2018. Die Grunderwerbsteuer iHv 5.000€ begleicht K am 04.04.2018. In 2018 bezahlt K zudem noch die Grundsteuer für das Gebäude iHv 3.500€.

Die Kosten für das Mehrfamilienhaus begleicht K in zwei Raten, 400.000€ am 10.03.2018, 270.000€ am 15.08.2018. Am 01.08.2018 ist das Gebäude bereits bezugsfertig.

Die Zinsen werden halbjährlich nachträglich per Lastschrift eingezogen. Zum 01.07.2018 gehen 22.800€ von Ks Konto ab. Zum 02.01.2019 werden weitere 22.800€ abgezogen.

K hat allerdings Schwierigkeiten Mieter zu finden.

Um Geld zu sparen zieht er kurzerhand am 05.08.2018 in eine der Wohnung (Whg 1) ein. Darüberhinaus überredet er seine Mutter in eine der anderen Wohnungen zu ziehen. Er vermietet ihr die Wohnung für 400 € Kaltmiete zzgl 150€ Nebenkosten im Monat. Die ortsübliche Kaltmiete beträgt 8€/qm. Sie zieht am 01.09.2018 ein (Whg 2).

Zum 01.12.2018 ziehen zwei Mieter in zwei der restlichen sechs Wohnungen ein (Whg. 3 und 4) Die Miete pro Monat beträgt pro Wohnung 800 € zzgl. 150€ Nebenkostenvorauszahlung.

Die Mieten sind alle zum 03. des Monats fällig.

Einer der Mieter schafft es allerdings erst Anfang Januar 2019 die Miete zu überweisen. Die Zahlung geht am 11.01.2019 auf Ks Konto ein (Whg 4). Die anderen Mieter zahlen pünktlich (Whg 2 und 3).

Aufgabe: Beurteilen Sie den Sachverhalt aus einkommensteuerlicher Sicht für das Jahr 2018.

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