Lösung zur Aufgabe 2
Mit Wohnsitz in Deutschland ist K unbeschränkt steuerpflichtig nach § 1 I 1 EStG.
Durch die Vermietung der Wohnungen erzielt K steuerpflichtige Einkünfte nach § 2 I 1 Nr. 6 iVm. § 21 I 1 Nr. 1 EStG.
Die Einkünfte nach § 21 ermitteln sich gemäß § 2 II 1 Nr. 2 EStG aus dem Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten.
Einnahmen:
Einnahmen sind nach § 8 I EStG alle Güter die in Geld oder Geldeswert dem K zufließen. Die zeitliche Zuordnung richtet sich dabei nach § 11 EStG.
Whg 2:
Dem K sind im Veranlagungszeitraum (VZ) aus der Vermietung an seine Mutter 1.600 € (4×400€) an Miete und 600 € (4×150€) an Nebenkostenvorauszahlungen zugeflossen. Beides stellt nach § 11 I 1 EStG zu berücksichtigende Einnahmen in 2018 dar.
Whg 3:
Aus der Vermietung der Whg 3 sind dem K 800€ Miete und 150€ Nebenkosten zugeflossen, die in 2018 als Einnahmen zu berücksichtigen sind.
Whg 4:
Die Miete des Monats Dezember geht dem K erst am 11.01.2019 zu. Nach § 11 I 2 EStG sind regelmäßig wiederkehrende Einnahmen die kurze Zeit nach Beendigung des Kalenderjahres zu dem sie wirtschaftlich gehören zugeflossen sind, in diesem zu berücksichtigen.
Die Miete ist eine wiederkehrende Einnahme und gehört grds. wirtschaftlich zu 2018. Die ´kurze Zeit´ beschränkt sich allerdings auf einen 10-Tages-Zeitraum vor und nach Ende des Kalenderjahres, also von 22.12.2018 bis zum 10.01.2019 (H 11 Allgemeines – ´Kurze Zeit´ EStH). Da sowohl die Zahlung als auch die Fälligkeit außerhalb dieser Frist liegen, ist die Einnahme nicht in 2018 zu berücksichtigen.
Summe der Einnahmen in 2018: 3.150 €
Werbungskosten:
Werbungskosten sind nach § 9 I 1 EStG alle Aufwendungen die der Einkünfteerzielung dienen. Für sie gilt § 11 II EStG.
Aufwendungen die dabei privat veranlasst sind (§ 12 Nr. 1 EStG) oder bei denen es am Zusammenhang mit einem Einkünftetatbestand fehlt, sind hierbei außen vor zu lassen.
Da K eine der Wohnungen selbst bezieht, sind alle Ausgaben die damit in Verbindung stehen nicht zu berücksichtigen.
Grund und Boden und Gebäude:
Zunächst müssen alle Aufwendungen die mit GuB und Gebäude zusammenhängen auf beides aufgeteilt werden.
GuB:
K hat hier direkt den Grund und Boden separat erworben. Die 100.000 € Kaufpreis sind Anschaffungskosten (AK) dafür. Notarkosten, Grundbuchkosten und Grunderwerbsteuer stehen in direktem Zusammenhang mit der Anschaffung des GuB und zählen damit zu den Anschaffungsnebenkosten (ANK).
AK: 100.000€
ANK:
Notar u. GB: 1.500€
GrErSt: 5.000€
Summe: 106.500€
Da der GuB ein nicht abnutzbares Wirtschaftsgut (WG) ist, folgt in 2018 keine Berücksichtigung dieser Kosten.
Gebäude:
Die AK für das Gebäude betragen 670.000€. Sie werden im Wege der Abschreibung (AfA) nach § 9 I 3 Nr. 7 iVm § 7 EStG berücksichtigt
Nach § 7 Va EStG ist die AfA für alle selbstständigen Gebäudeteile separat zu betrachten.
Die AK von 670.000€ werden auf die acht Wohnungen verteilt.
670.000€ x 1/8 = 83.750€
Die AfA richtet sich nach § 7 IV 1 Nr. 2 a), da die Wohnungen Wohnzwecken dienen und das Gebäude nach 1925 fertig gestellt wurde. Der AfA-Satz beträgt 2 % pro Jahr. Aufgrund der unterjährigen Fertigstellung ist die AfA monatsgenau aufzuteilen nach § 7 I 4 EstG. Die Afa beginnt mit Bezugsfertigkeit der Wohnungen am 01.08.2018 (R 7.4 I 1 und 5 EstR, H 7.4 `Fertigstellung`- 2. Spiegelstrich).
AfA pro Whg: 83.750€ x 2% x 5/12 = 697,91€
Die Afa der privat genutzten Whg darf nicht abgezogen werden.
Zinszahlung:
Die Zinsen sind Werbungskosten nach § 9 I 3 Nr. 1. Sie sind abzugsfähig solang sie auf die Wohnungen entfallen, die nicht privat genutzt werden.
Die Zinszahlung am 01.07.2018 ist nach § 11 II 1 EStG 2018 zuzurechnen. Die Zinszahlung mit Abfluss am 02.01.2019 ist nach § 11 II 2 EStG ebenfalls 2018 zuzurechnen, da es sich beim Zins um eine regelmäßig wiederkehrende Ausgabe handelt, die innerhalb der 10-Tage nach Beendigung des Kalenderjahres abgeflossen ist und dem Jahr 2018 wirtschaftlich zuzurechnen ist.
Die Zinszahlungen für 2018 sind auf die einzelnen Wohnungen aufzuteilen.
Zinsen pro Wohnung 2018: 22.800 x 2 x 1/8 = 5.700€
Der Zinsanteil, der auf die private Wohnung entfälllt, ist nicht abzugsfähig.
Grundsteuer:
Es handelt sich um Werbungskosten nach § 9 I 1 Nr. 2 EStG. Da die Grundsteuer auf das gesamte Gebäude entfällt, ist sie auf die Wohnungen aufzuteilen.
Grundsteuer pro Wohnung 2018: 3.500€ x 1/8 = 437,50 €
Zusammenfassung:
Es ergeben sich damit folgende Werbungskosten und Einnahmen:
Einnahmen: 3.150 €
Werbungskosten:
Whg 3-8:
AfA: 6 x 697,81€= 4.186,86 €
Schuldzins: 6 x 5.700 € = 34.200 €
Grundsteuer: 6 x 437,50 € = 2.625 €
Summe: 41.011,86€
Whg 2:
AfA: = 697,81 €
Schuldzins: = 5.700 €
Grundsteuer: = 437,50 €
Summe: 6.835,31€
Da die Wohnung sehr günstig vermietet wird, ist eine Werbungskostenkürzung nach § 21 II zu prüfen.
Ortsübliche Miete lt. SV: 8€/qm
tatsächliche Miete: 400€ / 100qm = 4€/qm
Verhältnis: 4 €/qm / 8€/qm = 50%
Da die 66% Grenze des § 21 II EstG nicht eingehalten wird, sind die Werbungskosten bezüglich der verbilligt überlassenen Wohnung auf einen 50%igen entgeltlichen und auf einen 50%igen unentgeltlichen Teil aufzuteilen.
Abzugsfähige Werbungskosten der Whg Nr. 2: 6.832,31 x 50% = 3.417,66 €
Gesamtbeurteilung:
Damit ergeben sich im Gesamten Werbungskosten von 44.429,52€ (3.417,66 + 41.011,86).
Einkünfte:
Die Einkünfte des K aus VuV in 2018 sind damit negativ und betragen – 41.279,52€ (3.150€ abzgl. 44.429,52€).
2 Kommentare
Guten Tag Herr Preusche,
ich habe zwei Fragen zu Ihrer Aufgabe.
Ist für die Zahlungen nach § 11 EStG i.V.m. H 11 – kurze Zeit in der 10-Tages-Frist, die nach dem Kalenderjahr der wirtschaftlichen Zugehörigkeit zugeflossen sind beachtlich, dass die Fälligkeit und die Zahlung in den 10 Tagen erfolgt ?
Weil die Fälligkeit der Miete wäre am 03. des Monats fällig und würde somit mit Zahlung am 11.01.2019 weit über den 10 Tagen liegen.
Wobei auch in der anderen Betrachtung in diesem Fall der Zufluss ins Jahr 2019 zugeordnet wird, da das Datum des Jahresende und der Tag der Zahlung über 10 Tage liegt.
Nach Ihrer Ermittlung der Werbungskosten unter dem Punkt Gebäude, ist der § 7 (5b) EStG aufgeführt. Kommt dieser Paragraph noch in der nächsten Ergänzungslieferung oder meinten Sie den § 7 (5a) EStG?
Mit freundlichen Grüßen
Marc Patrzek
Hallo Herr Patrzek,
Sie haben selbstverständlich Recht. Sowohl Zahlung als auch Fälligkeit müssen innerhalb der kurzen Zeit liegen (H 11 ´kurze Zeit` EStH). Das bedeutet im Zeitraum zwischen 22.12. und 10.01. muss beides liegen, damit die Regelungen des § 11 Absatz 1 Satz 2 und Absatz 2 Satz 2 EStG gelten. Hier fällt man in der Prüfung der Norm bereits durch die Zahlung raus.
Ich werde das in der Lösung deutlicher machen.
Und bei der Fundstelle zur Einzelbetrachtung bei unterschiedlicher Nutzung hat sich ein Tippfehler eingeschlichen, den ich korrigiert habe.
Vielen Dank für Ihren aufmerksamen Blick.
mit freundlichen Grüßen