Sachverhalt:
Emil (E), wohnhaft in Villingen-Schwenningen, ist in Rottweil aufgewachsen und Einzelkind. Sein Vater starb bereits früh in seiner Jugend an Herzversagen. Seine Mutter M hat seitdem nicht wieder geheiratet. Leider verstirbt auch M im jungen Alter von 67 kurz nachdem sie in Rente gegangen ist an Silvester. Sie hinterlässt dem E zum 01.01.2018 eine vermietete Eigentumswohnung in Rottweil, die M im Jahr 2004 günstig erworben hatte.
Die Eigentumswohnung befindet sich im Erdgeschoss eines Altbaus aus dem Jahr 1895 und hat einen kleinen Garten direkt vor der Balkontür. M hatte damals 120.000€ für die Immobilie bezahlt. Laut notariellem Vertrag entfielen davon auf den Grund und Boden 20.000€ und auf die Wohnung 100.000 €.
Die Wohnung wird von einem zuverlässigen altem Herrn bewohnt und bringt eine Kaltmiete von 700€ zzgl. 100€ Nebenkostenvorauszahlung pro Monat ein. Der alte Herr zahlt immer pünktlich zum Monatsersten seine Miete.
E verschafft sich einen Überblick und stellt fest, dass seine Mutter die jährlichen Kosten für Warmwasser, Müllgebühren und Hausmeister iHv. 1200€ pro Jahr eins zu eins auf den Mieter umgelegt hat.
Nach langem Überlegen entscheidet sich E die Wohnung zu renovieren, da er darauf hofft so die Miete erhöhen zu können. In Absprache mit dem Mieter lässt er im Juni die Fenster komplett ersetzen und auf den neusten technischen Stand bringen. Im August lässt er die alten Nachtspeicheröfen entfernen und schließt neue Heizkörper an ein Blockheizkraftwerk in der Nähe an. Und da E ein großer Fan von Holz ist, lässt er auch gleich noch Parkettböden verlegen.
Für die Fensterarbeiten bezahlt er am 12.07.2018 7.000€ inkl. USt. Die Arbeiten an der Heizungsanlage kosten ihn 18.000 inkl. USt. Die Rechnung bezahlt E im November 2018. Für den Parkettboden überweist E einen Betrag iHv. 2.500€ inkl. USt am 02.09.2018.
Da der alte Herr nicht mehr so gut zu Fuß unterwegs ist, schafft E am 08.07.2018 einen Mähroboter für den kleinen Garten an. Der Roboter kostet ihn 1.800€ inkl. USt und hat eine gewöhnliche Nutzungsdauer von 5 Jahren.
Die Miete erhöht E mit Wirkung zum 01.01.2019 auf 800€.
