Immobilie für den Betrieb? Wo sinnvoll kaufen?

Max hat in den letzten 10 Jahren mit Blut, Schweiß und Tränen ein Dienstleistungsunternehmen aufgebaut.
16 Mitarbeiter, 3 Millionen Euro Jahresumsatz und 400.000 Euro Gewinn vor Steuern im Jahr.

Das Problem, vor dem er gerade steht, ist, sein Team hat keinen Platz.
Seine Mitarbeiter quetschen sich jeden Tag in zu kleine Büroräume, die er angemietet hat. Teils müssen die Mitarbeiter sogar im Homeoffice arbeiten, weil im Büro nicht genügend Schreibtische stehen können. Organisatorisch und menschlich ist das jeden Tag anstrengend.
Er muss also wieder umziehen.

Zum dritten Mal in den letzten Jahren.

Er steht deswegen vor einer Entscheidung. Mietet er nochmal etwas größere Räume an, die vielleicht nicht ganz zu 100 % passen, und überweist damit irgendeinem Fremden Monat für Monat mehrere Tausend Euro an Miete oder investiert er gleich in die Zukunft seines Unternehmens und kauft eine Immobilie, die genügend Raum für zukünftiges Wachstum bietet. Die Variante mit der eigenen Immobilie wäre eigentlich toll. Er könnte alles so herrichten, wie er will. Er muss sich mit keinem Vermieter herumschlagen. Und er investiert in Geld sein eigenes Vermögen, das ihm auch langfristig etwas bringt.

Die Frage ist nur: Gibt es überhaupt eine passende Immobilie?

Nachdem er einige Zeit auf Immowelt, Immobilienscout und Ebay-Kleinanzeigen unterwegs ist, atmet er auf. Ganz in der Nähe wird ein altes Bankgebäude verkauft, das perfekt für sein Team und sein Unternehmen wäre. Und tatsächlich, bei der Besichtigung stellt sich heraus, das Gebäude würde tatsächlich sehr gut passen. Der Kaufpreis liegt bei 700.000 Euro und er kalkuliert mit nochmal rund 700.000 Euro an Umbau und Renovierungskosten.

Max will es kaufen. Das scheint der richtige Schritt zu sein.

Eine Woche später sitzt er bei seinem Banker Herr Günther und bespricht die Finanzierung.

Und der stellt ihm eine einfache Frage, die Max nachdenklich macht:

„Wer wird denn die Immobilie kaufen? Ihre GmbH, Sie persönlich oder Ihre Frau?“

„Was macht das für einen Unterschied?“

Herr Günther erklärt, dass es einen steuerlichen Unterschied macht, es um die Haftung allgemein geht und auch die Finanzierung beeinflusst, weil die Bonität anders kalkuliert wird.

Max realisiert er hat nicht genügend Informationen, um das jetzt zu entscheiden.

Er verlässt das Gespräch, greift zum Handy und ruft mich an.

Wir haben als Steuerberater seine Unternehmensstruktur vor zwei Jahren zu einer steueroptimierten GmbH & Holding umgestellt, damit seine Steuerbelastung von über 180.000 Euro jährlich auf rund 120.000 Euro fällt und er damit deutlich mehr Geld zum Vermögensaufbau zur Verfügung hat. Wir kennen deswegen seine Gesamtsituation sehr gut.

Er fragt mich, was ich ihm rate.

Hier einen Rat zu geben ist leider nicht ganz einfach.

Wenn du eine betriebliche Immobilie anschaffen willst, ganz egal ob es ein Bürogebäude, ein Lager oder etwas anderes ist, dann hast du über sechs verschiedene Möglichkeiten, das ganze steuerlich clever aufzubauen.

Diese Möglichkeiten schauen wir gleich gemeinsam an und ich erkläre dir, welche Vorteile und Nachteile sie mit sich bringen und – ganz wichtig – welche Steuerfallen du dabei auf jeden Fall vermeiden solltest.

Im Ergebnis hast du anschließend hoffentlich das Verständnis, um bei deinem Steuerberater die richtigen Fragen zu stellen, damit du eine gute Entscheidung triffst, die dein Risiko minimiert und dir jedes Jahr zehntausende Euro spart.

Wir schauen uns folgendes an:

1. 1. Kauf der betrieblichen Immobilie als Privatperson, also entweder du persönlich oder dein Ehepartner
   2. Kauf der Immobilie über eine GbR oder Familien-KG
   3. Kauf direkt im Betrieb, egal ob du eine GmbH oder ein Einzelunternehmen nutzt
   4. Anschaffung über eine Holding-GmbH
   5. Anschaffung über eine separate Immobilien-GmbH und
   6. Kauf über eine Familienstiftung

Das alles betrachten wir aus der Sicht des Rechtstandes Juli 2026. Das solltest du bedenken, wenn du die Infos in der Zukunft auf deine Situation anwenden willst. Gegebenenfalls haben sich dann Teile geändert. Zum Beispiel gibt es gerade einen Gesetzesentwurf der Grünen, nachdem die Möglichkeit steuerfrei Immobilien nach 10 Jahren Haltedauer zu verkaufen gekippt werden soll. Ob das so kommt, kann ich nicht einschätzen. Deswegen prüfe gegebenenfalls nach oder hole dir guten Rechtsrat von einem Fachmann ein.

Kauf als Privatperson

Der naheliegendste Fall wird sein, dass du die Immobilie in deinem Namen kaufst. Wer sich keine Gedanken macht, wird das tun. Das ist am einfachsten und unkompliziertesten – zumindest auf den ersten Blick.

Auch deine finanzierende Bank wird sich freuen, denn damit hat sie im Worst-Case Zugriff auf dein gesamtes persönliches Vermögen, denn du haftest unbeschränkt. Viel Sicherheit für die Bank heißt im Standardfall auch gute Konditionen bei der Finanzierung. Zumindest das ist ein Vorteil.

Aus mehreren Gründen ist vom Kauf in deinem Namen aber meistens abzuraten.

Wenn du nämlich ein Einzelunternehmen oder eine GbR oder GmbH & Co. KG, an der du persönlich beteiligt bist, betreibst und du kaufst das Gebäude in deinem Namen und nutzt es auch für den Betrieb, dann wird die Immobilie sogenanntes „notwendiges Betriebsvermögen“. Dieser steuerliche Fachbegriff bedeutet nichts anderes, als dass die Immobilie zwingend deinem Betrieb zugeordnet wird.

Das hat mehrere Konsequenzen – positive wie negative.

Die erste ist, dass du die Immobilie nie mehr steuerfrei verkaufen kannst. Auch nach 20 oder 30 Jahren in deinem Besitz fällt immer Steuer auf den Verkaufsgewinn an.

Im deutschen Steuerrecht gibt es nämlich verschiedene Bereiche, über dir wir als Menschen Einkommen erzielen. Ganz vereinfacht gesagt, hat jeder von uns einen privaten Bereich und einen betrieblichen Bereich. Einem von diesen Bereichen wird die Immobilie anhand deiner Nutzung automatisch zugeordnet. Die Unterscheidung, ob der eine oder der andere greift, wird daran festgemacht, ob wir Vermögensverwaltung betreiben – also nur Vermögen besitzen oder erwerben, das wir nutzen, um Einnahmen zu erzielen, oder ob wir unternehmerisch tätig werden.

Vermietung von Immobilien gilt grundsätzlich als private Tätigkeit der Vermögensverwaltung. Im diesem Privatbereich soll vom Grundprinzip her der Wertzuwachs des Vermögens nicht versteuert werden, sondern nur die laufenden Erträge. Deswegen kannst du dein rein privat genutztes Wohnhaus zum Beispiel jederzeit verkaufen ohne das Steuer anfällt. Vermietete Immobilien sind nach 10 Jahren steuerfrei verkaufbar und Werte wie Gold oder Bitcoin kannst du nach einem Jahr steuerfrei verkaufen. Das macht auch Sinn, denn ein großer Teil der Wertsteigerung ist oft nur nominal – das heißt zahlenmäßig, weil die Inflation dazu führt, dass die Preise steigen, ohne dass man sich mehr für den höheren Geldbetrag kaufen könnte.

Wenn wir jedoch einen Betrieb betreiben und den Vermögenswert wie die Immobilie dafür nutzen, gilt das nicht. Im betrieblichen Bereich sind alle Gegenstände und Vermögenswerte immer steuerverstrickt. Das heißt, auch der Wertzuwachs muss bei einem Verkauf versteuert werden. Wenn du eine betrieblich genutzte Immobilie verkaufst, fällt also immer Steuer an. Dasselbe gilt für Gold und Bitcoin, die du im Betrieb hältst.

Hier geht der Staat nämlich davon aus, dass nur die Nutzung für dein Unternehmen den Gegenstand wertvoller macht – eben weil man ihn in den Betrieb einbindet. Ein Käufer des gesamten Unternehmens würde für die Immobilie mehr bezahlen, wenn sie sehr wichtig für das Unternehmen ist, als wenn es sich nur um ein x-beliebige vermietetes Gebäude handelt. Der Wertzuwachs entsteht damit nicht nur durch die Inflation und damit fallen die Steuerfreiheiten auf den Verkaufsgewinn weg.

Gerade bei so großen Werten wie einem Bürogebäude, in das man nun wie Max 1,4 Millionen Euro investiert, kann man nun recht sicher davon ausgehen, dass der Wert in 20 oder 30 Jahren noch viel höher ist. Wenn man dann auf die Wertsteigerung von vielleicht zwei oder drei Millionen Euro bei einem Verkauf Steuern bezahlen muss, dann ist das schmerzhaft. Dazu kommt, dass man nicht einmal zwingend die Immobilie verkaufen muss, damit der Fiskus einen zu Kasse bittet.

Wenn du ein Einzelunternehmen, eine GbR oder eine KG betreibst, in den Ruhestand gehen willst und keinen Käufer findest, dann wirst du das Unternehmen schlicht auflösen. Und genau das kann richtig teuer werden. Bei dieser Beendigung wandern steuerlich gesehen sämtliche Vermögenswerte des Unternehmens aus deinem Betrieb in deinen Privatbereich – auch die Immobilie. Und diese Entnahme wird steuerlich wie ein Verkauf behandelt, denn der Staat nimmt an, dass du nun privat reicher geworden bist. Du bezahlst also auch hier Steuern auf den Wertzuwachs der Immobilie – ohne, dass ein Cent Geld geflossen ist.

Und auch wenn du eine GmbH für deinen Betrieb nutzt, so wie Max, macht das die Situation nicht viel besser.

Der Bundesfinanzhof – das höchste Steuergericht in Deutschland – hat nämlich immer wieder entschieden, dass du die Zuordnung einer Immobilie zum Betrieb nicht umgehen kannst, nur weil du die Immobilie als Privatperson kaufst und der Betrieb in einer GmbH steckt, die dir gehört.

Rechtlich bist du und deine GmbH zwei getrennte Personen. Die GmbH betreibt das Unternehmen. Du bist nur Inhaber und angestellter Geschäftsführer. Man könnte also meinen, dass die Immobilie gar nicht dem Betrieb zugeordnet werden kann, wenn du sie in deinem Namen kaufst. Wir haben schließlich eine saubere Trennung durch die GmbH.

Wenn du aber auf beiden Seiten stehst und volle Kontrolle ausüben kannst, dann nimmt das Finanzamt und die Rechtsprechung an, dass es einen großen Betrieb gibt. Das bedeutet du als Eigentümer der Immobilie kontrollierst die Immobilie und als Gesellschafter hast du die Kontrolle über die GmbH während die Immobilie von der GmbH genutzt wird.

In diesen fiktiven großen Betrieb werden das Gebäude, das Grundstück sowie die Anteile an der GmbH hineingezogen. Man spricht dann Steuerjargon von einer Betriebsaufspaltung.

Das macht die Situation sogar noch schlimmer. Denn hier sind nicht nur die stillen Reserven, also der Wertzuwachs der Immobilie immer in der Steuerpflicht. Nein, deine bisher privaten Gesellschaftsanteile an der GmbH gehören auch zu diesem fiktiven Betrieb. Am Anfang ist das nicht schlimm.

Wenn du jetzt aber irgendwann aufhörst die Immobilie für den Betrieb zu nutzen, löst sich diese Verknüpfung und das Finanzamt unterstellt dir eine Entnahme der Gesellschaftsanteile und der Immobilie in den Privatbereich. Die Folge ist, dass auf die Wertzuwächse bei beiden Steuern wie bei einem Verkauf anfallen. Und besonders bei deinen GmbH-Anteilen wird das richtig teuer, wenn dein Betrieb in der Zwischenzeit beständig gewachsen ist. Praktisch bedeutet das, dass unter Umständen Steuern zwischen mehreren Hunderttausend und über einer Millionen Euro ausgelöst werden. Diese Steuerfalle kann dich also auch gut ruinieren oder deinen Fortschritt um Jahrzehnte zurücksetzen.

Also du siehst, die Immobilie einfach auf den eigenen Namen als
Unternehmer zu kaufen ist meist keine gute Idee.

Du erhältst zwar auch ein paar steuerliche Vorteile im Gegenzug. Die sind aber verhältnismäßig klein. Zum Beispiel greift je nach Einzelfall eine erhöhte Abschreibung, wenn die Immobilie im Betrieb ist. Das bedeutet man erhält steuerlich höhere Ausgaben, was zu einer geringeren laufenden Steuer führt. Die Nachteile überwiegen also meist deutlich.

Die Lösung in der Praxis ist jedoch einfach. Lass eine andere Person in deiner Familie die Immobilie kaufen und an deinen Betrieb vermieten – zum Beispiel deine Ehefrau, wenn du eine hast. Wichtig ist dabei, dass die andere Person nicht an deinem Unternehmen beteiligt ist.

Man splittet damit Immobilieneigentümer und Betriebsinhaber sauber auf. Steuerlich führt das dann zu klar getrennten privaten Vermögen beim Immobilieneigentümer, womit nach 10 Jahren steuerfrei verkauft werden kann und betrieblichen Vermögen bei dir als Unternehmer. Damit können all die anderen Probleme, wie das der Betriebsaufspaltung, nicht auftauchen.

Im Regelfall gehen damit auch keine laufenden steuerlichen Nachteile einher. Der Ehepartner vermietet ja die Immobilie an den Betrieb. Die Miete führt auf der einen Seite zu Betriebsausgaben, die den Unternehmensgewinn senken. Auf der anderen Seite führt die Miete zu Einnahmen, die als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung versteuert werden müssen. Insoweit verschiebt man also nur das Geld von links nach rechts. Und auch umsatzsteuerlich hat man keinen Nachteil, weil der Ehepartner mit Umsatzsteuer vermieten kann und damit auch die Vorsteuer aus den Kauf- oder Renovierungskosten vom Finanzamt zurückbekommt.

Ob das in der Summe zu mehr oder weniger laufender Steuer führt, kommt jetzt drauf an. Nämlich einmal darauf wer die beteiligten Personen sind und welche Abschreibung für die Immobilie steuerlich greift.

Betrachten wir zuerst die Personenkonstellationen. Es könnten folgende Fälle vorliegen:

1. Du betreibst ein Einzelunternehmen oder eine GbR oder KG und bist verheiratet mit deiner Ehefrau.

Dann wird der Normalfall sein, dass du eine gemeinsame Steuererklärung abgibst und steuerlich alles in einem Topf läuft. Insoweit macht es also keinen Unterschied, ob dein Gewinn im Unternehmen etwas sinkt und dafür die Vermietungseinkünfte bei deiner Frau steigen, oder ob alles nur in deinem Betrieb abläuft.

Bist du nicht verheiratet, dann kommt es auf den Steuersatz deiner Frau an, ob du mehr oder weniger laufende Steuern in Summe bezahlst. Aber ehrlich gesagt, steht dann auch die Frage im Raum, ob es überhaupt sinnvoll ist, die Immobilie über deine Lebenspartnerin zu kaufen. Solltest du dich nämlich irgendwann trennen, siehst du von der Immobilie nichts mehr und hast ein großes Problem. In der Ehe musst du dich im Fall einer Scheidung im Rahmen des Zugewinnausgleichs auseinander setzen und hast so noch etwas handhabe und kannst die Immobilie wieder zurückerhalten.

2. Die zweite Variante ist, dass du eine GmbH betreibst und verheiratet bist.

Hier sinkt mit der Miete auch der Gewinn der GmbH, denn für die fallen Betriebsausgaben an, die sie steuerlich geltend macht. Die GmbH erhält meist rund 30 % Steuernachlass auf die Miete. Je nach Gewerbesteuerhebesatz kann es auch mehr oder weniger sein.

Deine Frau erzielt durch die Miete Einkommen, das sie versteuern muss. Ob das eine Auswirkung in Summe hat, bestimmt sich danach, ob der gemeinsame Steuersatz von dir und deiner Frau höher oder niedriger als der 30 %-Steuersatz der GmbH ist. Im besten Fall kannst du deinen eigenen Steuersatz aber beeinflussen, indem du das Geschäftsführergehalt anpasst. Du hast also auch hier Kontrolle und mit etwas Geschick macht es steuerlich keinen Unterschied, weil die Steuersätze gleich hoch sind. Solltest du nicht verheiratet sein aber eine GmbH nutzen, ergeben sich dieselbe Auswirkung wie in Variante Nr. 1.

Abgesehen von den beteiligten Personen, gibt es aber noch eine zweite Stellschraube die Auswirkung hat. Es kommt nämlich auch auf die die Abschreibungsart der Immobilie an.

Die Anschaffungskosten eines Gebäudes dürfen steuerlich Jahr für Jahr prozentual als Ausgabe über die sogenannte AfA geltend gemacht werden. Diese Absetzungen für Abnutzung sollen den Wertverlust des Gebäudes simulieren und mindern die Steuer ganz unabhängig davon, ob deine Immobilie im Wert steigt oder sinkt.

Der Prozentsatz dazu ist gesetzlich vorschrieben und hängt davon ab, wann die Immobilie erbaut wurde, wie sie genutzt wird und ob sie sich in einem Betrieb oder im Privatbereich befindet.

Gebäude, für die der ursprüngliche Bauantrag nach dem 31. März 1985 gestellt wurde, die nicht zum Wohnzwecken – also rein für den Betrieb – genutzt werden und auch einen Betriebsvermögen zugeordnet sind, erhalten 3 % an jährlicher Abschreibung.

Praktisch bedeutet das, wenn Max 1,4 Millionen Euro in Summe für sein Bürogebäude ausgibt, die Immobilie 1990 gebaut wurde und vom Kauf rechnerisch eine Millionen auf das Gebäude entfallen, erhält er jedes Jahr 30.000 Euro an steuerlicher Ausgabe. Allerdings nur, wenn er den Betrieb in seiner GmbH kauft. Das gleiche würde auch bei einem Einzelunternehmen bzw. einer betrieblichen GbR oder KG gelten.

Kauft stattdessen seine Frau, ist das Gebäude nicht dem Betrieb zugeordnet und es greift ein anderer AfA-Satz. Der liegt beim Baujahr in 1990 bei nur 2 % pro Jahr. Seine Frau erhält also nur 20.000 Euro an Ausgaben. Sie bezahlt also jedes Jahr auf 10.000 Euro mehr der Einnahmen Einkommensteuer.

Ist die Immobilie vor dem gesetzlichen Stichtag 31.03.1985 erbaut worden, dann gelten auch im Betrieb 2 % an Abschreibung. Ist sie sogar vor 1925 erbaut worden, dann sind es 2,5 %.

Handelt es sich um eine sehr junge Immobilie, die ab 2023 fertiggestellt wurde, sind es wiederum 3 % und zwar unabhängig davon wie das Gebäude genutzt wird und in welchem Vermögensbereich es sich steuerlich befindet.

Wie hoch diese Prozentsätze sind, ist offensichtlich steuerliche Subvention bzw. eine willkürliche politische Entscheidung. Es gibt im Steuerrecht zwar den Grundsatz, dass die Anschaffungskosten von Wirtschaftsgütern, die lange einem Betrieb dienen sollen, auch nur nach und nach als Betriebsausgabe angesetzt werden dürfen, um den Wertverzehr zu simulieren. Bei Immobilien können es aber auch gut 20, 80 oder auch 200 Jahre sein, bis die Immobilie nicht mehr nutzbar und damit wertlos ist. Wieviel Prozent pro Jahr sind angemessen sind, ist also stark einzelfallabhängig.

Man hat entsprechend im Gesetz schlicht pauschale Prozentsätze festgesetzt.

Die Politik versucht darüber unter anderem zu beeinflussen, dass auch in ganz alte Gebäude investiert wird, dass neuer Wohnraum geschaffen wird und die Begünstigung ab 1985 ist ein Überbleibsel der damaligen Wirtschaftsförderung.

Das alles darf aber nicht deinen Blick aufs Wesentliche verzerren. Im Endeffekt wird der Vorteil der Steuerfreiheit des Verkaufs nach 10 Jahren und der Fakt, dass keine Betriebsaufspaltung bzw. Steuerverstrickung entsteht, den kleineren Nachteil einer geringeren Abschreibung wahrscheinlich aufwiegen. Das muss dir klar sein. Es kommt aber natürlich auf deinen Einzelfall an und du musst selbst entscheiden.

GbR/KG im Privatbereich

Abgesehen vom Kauf als Einzelperson ist oft auch naheliegend, dass man die Immobilie mit seinem Ehepartner zusammen kauft. Das kann man über zwei Wege tun.

Entweder Ihr beide geht zum Notar und kauft die Immobilie jeweils zur Hälfte und jeweils im eigenen Namen. Man spricht dann von sogenanntem Bruchteilseigentum. Ihr beide werdet im Grundbuch zu je 50 % als Eigentümer eingetragen und dir gehört damit eine ideelle Hälfte an allem, was zur Immobilie gehört.

Oder du kaufst die Immobilie über eine GbR oder KG, die du zuvor gründest. Das bedeutet du gehst als Geschäftsführer der GbR oder KG zum Notar und diese Personengesellschaft kauft die Immobilie.

Steuerlich gesehen sind beide Fälle recht ähnlich. Gehört dir die Immobilie jeweils 50/50, dann erzielst du als Privatperson im Bezug auf deinen halben Anteil jeder Mieteinkommen, die du privat versteuern musst.

Bei GbRs und Kommanditgesellschaften ist das ähnlich. Steuerlich wirkt die Gesellschaft wie ein Sieb. Das Geld, was der GbR oder KG zufließt, führt dann zu Einkommen, dass du wiederum als Privatperson versteuern musst.

Beides schützt dich aber nicht zwingend vor der betrieblichen Verstrickung oder einer Betriebsaufspaltung. Denn sowohl ein Miteigentumsanteil, wie auch ein Anteil an einer GbR oder KG kann dem Betrieb zugerechnet werden. Wenn du ein Einzelunternehmen betreibst und die Immobilie betrieblich nutzt, hast du gar keine Kontrolle darüber. Dann gibt es fast immer eine steuerliche Verstrickung. Zumindest auf den Anteil der Immobilie, der dir gehört bezogen.

Wenn du eine GmbH für deinen Betrieb nutzt und dir die Immobilie nur hälftig gehört oder du eine GbR oder KG für den Immobilienkauf nutzt, kommt es darauf an, ob du sowohl die GmbH als auch die Immobilienvermietung beherrschst, das heißt deinen Willen bei beiden durchsetzen kannst. Das kann also zu Problemen führen oder sicher sein. In allen Fällen macht es Sinn deinen Einzelfall vorab mit einem kompetenten Steuerberater zu besprechen.

Der große Vorteil, den eine Immobilien-GbR oder KG hat und weshalb diese Variante oft empfohlen wird ist, dass du nach 10 Jahren Haltedauer auch Anteile der Gesellschaft an anderen Personen steuerfrei verkaufen kannst, ohne die Immobilie selbst bewegen zu müssen. Damit verkaufst du als indirekt auch die Immobilie und erhöhst so im besten Fall die Grundlage der Abschreibung.

Wenn die Anteile beispielsweise an eine Familienstiftung übertragen werden, dann kann man auf diese Weise gestalten, dass keine Grunderwerbsteuer anfällt, weil faktisch die Eigentümerin also die GbR / KG sich nicht verändert hat, aber trotzdem der Steuernachlass steigt und das Einkommen der Stiftung zufließt. Wenn in den 10 Jahren seit der Anschaffung der Wert der Immobilie deutlich gestiegen ist, kann das sehr attraktiv sein.

Diese Gestaltungen über eine GbR wirken zwar steuerlich auf den ersten Blick charmant. Da sie aber deutlich mehr Beratung benötigen und auch Risiko und zusätzliche Verwaltungskosten mit sich bringen, lohnen sie sich erst ab einem gewissen Immobilienwert. Bei Immobilienkäufen unter 700.000 Euro ist es meiner Erfahrung nach fast immer besser die effizientere und schlankere Variante zu wählen. Die Immobilie wird schlicht zu 100 % über den Ehepartner gekauft und an das Geschäft vermietet.

Was aber nun, wenn du entweder gar keinen Ehepartner hast, der die Immobilie kaufen kann? Oder du das gar nicht willst, die Bank dir nur sehr schlechte Konditionen in diesem Fall geben würde oder du die Gelder aus dem Unternehmen direkt nutzen möchtest, um soviel wie möglich an Eigenkapital einzusetzen oder zu tilgen?

In all diesen Fällen bietet sich wahrscheinlich einer der anderen Bereiche an.

Kauf über den Betrieb direkt

Werfen wir zunächst nochmal einen genaueren Blick auf deinen Betrieb an sich und was passiert, wenn du darüber Grundstück und Gebäude kaufst.

Wenn du dein Unternehmen über eine GmbH betreibst, kann natürlich auch die GmbH direkt kaufen. Das hat einige Vorteile.

Als erstes ist es sehr einfach. Du gehst schlicht als Geschäftsführer deiner GmbH zum Notar und kaufst im Namen der Firma. Ob die Bank, das auch schätzt, wird sich wohl danach richten, wie ertragsstark dein Unternehmen bisher gewesen ist. Im Zweifel wird man von dir eine private Bürgschaft verlangen. Damit hat die Bank dann neben der GmbH auch dich privat in der Verantwortung und damit die größtmögliche Sicherheit.

Beim Kauf über den Betrieb hast du zudem den großen Vorteil, dass die Rückzahlung des Kredits ohne Umwege aus betrieblichen Mitteln geleistet werden kann. Das ist der direkteste Weg und damit so verwaltungsarm wie möglich. Geld, was auf dem Betriebskonto liegt, wird einfach an die Bank weitergereicht. Gleichzeitig erhältst du meist auch den höchsten Abschreibungssatz von 3 % und die AfA wird direkt vom Gewinn des Unternehmens abgezogen, denn es handelt sich hier um eine betrieblich Ausgabe. Einfachheit bedeutet auch du benötigst keine Mietvertragsgestaltungen und es müssen auch keine zusätzlichen Steuererklärungen erstellt werden – so wie das der Fall wäre, wenn die Immobilie jemanden anderen in der Familie gehören würde.

Damit entfällt auch ein großer Teil des steuerlichen Risikos, denn ohne Verträge innerhalb deiner Familie kann dir das Finanzamt auch die Wirksamkeit der Verträge nicht streitig machen und Steuern nachfordern, weil in den Verträgen Formfehler sind oder sie nicht umgesetzt wurden, wie man es mit einem fremden Dritten getan hätte.

Weniger Verwaltung und Komplexität bedeutet damit ganz praktisch deutlich mehr Sicherheit und mentale Ruhe. Das sind große Pluspunkte.

Auf der Kontraseite steht aber, dass die Immobilie nie steuerfrei verkauft werden kann. Die 10 Jahres-Frist-Regelung gilt hier nicht. Das muss aber unter Umständen nicht schlimm sein, denn dafür erhältst du eine andere Begünstigung

Für betriebliche Immobilien gibt es die sogenannte §6b-Rücklage. Ganz vereinfacht gesagt ist das eine Vorschrift, die es dir ermöglicht, die Immobilie nach sechs Jahren Haltedauer mit Gewinn zu verkaufen aber den Gewinn nicht versteuern zu müssen. Stattdessen überträgst du ihn rechnerisch auf eine neue Immobilie im Betrieb, die du im selben Jahr oder in den nächsten vier Jahren kaufst.

Damit erhältst du also die Flexibilität weiter zu wachsen und auch deinen Immobilienbestand steuerneutral immer wieder umzuschichten. Die Regelung schafft zwar keine endgültige Steuerfreiheit, aber sie ermöglicht es die Steuer unter Umständen bis ins Unendliche hinaus zu verschieben, was praktisch zum selben Ergebnis führt.

Nachteilig ist beim Kauf über das Unternehmen aber definitiv, dass die Immobilie voll in der Haftung des Betriebs steht. Wenn es der GmbH schlecht geht, dann steht auch die Immobilie im Feuer. Und wenn du irgendwann das Unternehmen verkaufen willst, dann wird es schwer oder zumindest teuer dir die Immobilie zurückzubehalten.

Und das ist der Plan vieler Unternehmer. Viele möchte die Immobilie im Ruhestand behalten und sie soll dann weiter an den Betrieb vermietet werden. Wenn man die Immobilie aber vorher aus dem Betrieb herauslösen muss, fällt zum einen Grunderwerbsteuer und zum anderen Körperschaftsteuer, Soli und Gewerbesteuer in der GmbH an. Diese finanzielle Belastung macht einem in vielen Fällen einen Strich durch die Rechnung.

Es gibt also definitiv eine Handvoll Nachteile, die man bedenken sollte. Wer aber Einfachheit liebt und keine Haftungsrisiken im Geschäft sowie ein solides und beständiges Geschäftsmodell hat, wird mit der Variante „Kauf über die Firma“ oft zufrieden sein.

Besonders der Fakt, niedrig versteuertes Geld in der GmbH zur aktiven Tilgung nutzen zu können, ist ein wirklicher Vorteil. Um zu verstehen, was groß dieser Vorteil ist müssen wir und nur einmal kurz klarmachen, was es steuerlich bedeutet eine GmbH statt einem Einzelunternehmen zu nutzen.

Wenn dein Gewinn wie bei Max bei 400.000 vor Steuern liegt, dann würdest du im Einzelunternehmen im Worst-Case rund 150.000 Steuern pro Jahr bezahlen. Der progressive Steuersatz treibt die Steuerbelastung in der Spitze auf bis zu 47,475%.

Wechselst du stattdessen in die GmbH und gestaltest das richtig aus, fallen in Summe nur 110.000 bis 120.000 Euro an Steuern pro Jahr an – denn die Steuerbelastung privat und in der GmbH wird auf maximal 30 % gedeckelt. Damit stehen dir jedes Jahr 30.000 bis 40.000 Euro mehr zur Verfügung, die du in die Tilgung des Immobilienkredits stecken kannst.

Bei einer Investition von rund 1,4 Millionen Euro, führt das im besten Fall dazu, dass du statt 27 Jahre nur 15 Jahre abzahlst.

1,4 Mio. Kredit; 4,0 % Zins p.a., 7.000 Euro monatlicher Schuldendienst = 27,51 Jahre

1,4 Mio. Kredit, 4,0 % Zins p.a., 10.000 Euro monatlicher Schuldendienst = 15,74

Das sind 12 Jahre frühere Schuldenfreiheit und 421.000 Euro weniger an Zinsen, die an die Bank gehen. Ganz praktisch bedeutet das deutlich weniger Risiko und mehr Flexibilität.

Selbstverständlich kannst du diesen Steuervorteil auch zur Tilgung nutzen, wenn du die Immobilie nicht über den Betrieb, sondern privat kaufst. Allerdings muss man das Geld dann erst einmal aus dem Unternehmen herausbekommen, ohne zusätzliche Steuerzahlungen auszulösen. Am günstigsten geht das, indem die GmbH selbst ein Darlehen an zum Beispiel deine Frau vergibt. Man schuldet als von der Bank zur GmbH um.

Die Konsequenz ist aber ganz praktisch: Irgendwann muss man das Darlehen zurückbezahlen oder es auflösen. Das heißt entweder muss Geld vom Privatbereich in die GmbH fließen oder man bezahlt zusätzlich Steuer auf den Verzicht des Darlehensvertrags.

Ein Verzicht wird nämlich gewertet wie eine Gewinnausschüttung – und darauf fallen 26,375 % an Kapitalertragsteuer an.

Zudem braucht es sauber und fremdüblich ausgearbeitete Darlehensverträge in der Familie, damit das Finanzamt das Ganze anerkennt. Jeder Vertrag bringt damit auch ein steuerliches Risiko mit sich. Wird die Gestaltung nicht anerkannt, löst auch das 26,375 % an Steuerbelastung aus.

All das muss gut durchdacht und umgesetzt werden. Die Variante „Kauf über den Betrieb“ ist damit deutlich sicherer und entspannter.

Kauf über die Holding-GmbH

Solltest du nicht über dein operatives Unternehmen kaufen können oder wollen, weil dir beispielsweise das Haftungsrisiko zu hoch ist, und willst du auch nicht privat kaufen, dann gibt es zum Glück noch weitere Möglichkeiten. Du kannst nämlich entweder die Immobilie über eine Holding-GmbH kaufen oder auch über eine separate Immobilien-GmbH.

Beides hat den Vorteil, dass du Gebäude und Grundstück vor der Haftung des Betriebs schützt und getrennt vom operativen Geschäft hältst. Damit bleibt dir die Möglichkeit offen, bei einem Unternehmensverkauf die Immobilie zurückzubehalten. Zudem kannst du niedrig versteuertes Geld ohne zusätzliche Steuerbelastung zur schnelleren Tilgung nutzen, weil du dich immer noch in der Ebene der GmbHs bewegst.

Schauen wir uns zunächst die Variante „Holding-GmbH“ an.

Hier benötigst du zunächst eine GmbH, die Eigentümerin der Gesellschaftsanteile deiner operativen GmbH wird. Diese GmbH kauft dann Gebäude und Grundstück und trägt auch sämtliche Renovierungskosten. Damit das operative Unternehmen die Räume nutzen kann, wird ein Mietvertrag zwischen Holding und operativem Betrieb geschlossen.

Wenn wir nun die steuerlichen Auswirkungen betrachten, dann hat das operative Unternehmen zunächst einmal Betriebsausgaben für die Miete. Darauf erhält es einen Steuernachlass von rund 30 %. Die Holding-GmbH erzielt wiederum Mieteinnahmen. Davon werden sämtliche Ausgaben, die im Zusammenhang mit der Immobilie stehen abgezogen. Also zum Beispiel die Abschreibung. Die AfA beträgt hier in der Regeln 3 % pro Jahr, außer die Immobilie wurde vor dem 31. März 1985 erbaut.

Da die Holding-GmbH Eigentümerin ist und GmbHs immer gewerbliche Einkünfte erzielen, fällt die steuerfreie Verkaufsmöglichkeit nach 10 Jahren weg. Dafür besteht aber die Möglichkeit nach 6 Jahren Haltedauer Verkaufsgewinn steuerfrei nach § 6b EStG in neue Immobilienanschaffungen umzuschichten.

Insoweit unterscheidet sich hier also nicht viel zur Variante mit dem direkten Kauf über die operative GmbH. Die Vorteile liegen aber auf der Hand.

Die Immobilie ist nicht im Eigentum des operativen Unternehmens und damit geschützt vor betrieblichen Risiken. Und wenn du schneller den Bankkredit tilgen willst, dann kann die operative GmbH ihre Gewinne schlicht an die Holding ausschütten und diese benutzt das Geld zur Tilgung des Darlehens. Aufgrund der GmbH-Struktur sind solche Gewinnausschüttungen zu 95% steuerfrei für die Holding, wenn ihr mindestens 15 % der Anteile an der operativen GmbH gehören. Unterm Strich gehen also nur maximal 1,5 % der Ausschüttung über die Steuer verloren. Damit haben wir deutlich mehr Liquidität zur Verfügung, um die Schulden zu bedienen, als wenn das Geld erst in den Privatbereich ausbezahlt werden müsste.

Es gibt aber auch einige Besonderheiten, die du beachten solltest. Als erstes schafft die Vermietung unter Umständen eine Verflechtung zwischen Holding und GmbH.

Das kann zum einen Auswirkung auf die Umsatzsteuer und zum anderen auf die Gewerbesteuer haben. Umsatzsteuerlich kann es sein, dass das Finanzamt damit von einem großen Betrieb aus Holding und GmbH ausgeht. Man spricht dann von einer umsatzsteuerlichen Organschaft. Das ist erstmal nicht problematisch, hat aber ein paar praktische Auswirkungen, die du kennen solltest.

Die Holding und die GmbH werden dann nämlich verpflichtet eine gemeinsame Umsatzsteuererklärung und auch gemeinsame Voranmeldungen abzugeben. Das produziert also etwas höhere laufende Kosten bei deinem Steuerbüro. Dazu kommen ein paar Besonderheiten bei der Rechnungsstellung, die man beachten muss. Ob so eine Organschaft entsteht, lässt man am besten vom Steuerberater im Einzelfall prüfen.

Die zweite Konsequenz ist, dass auch hier eine Betriebsaufspaltung entstehen kann. Man spricht dann von einer kapitalistischen Betriebsaufspaltung. Auch das ist hier nicht weiter schlimm, denn die Holding-GmbH betreibt ja schon kraft Gesetz ein Gewerbe und keine private Vermögensverwaltung. Allerdings wird einem hiermit die Möglichkeit genommen einen Antrag auf Gewerbesteuerbefreiung bei der Holding zu stellen.

Wenn eine GmbH nur Immobilien-Vermögen verwaltet und langfristig vermietet, dann gibt es im Steuergesetz grundsätzlich die Möglichkeit keine Gewerbesteuer bezahlen zu müssen, da man dann hier von reiner Vermögensverwaltung ausgeht. Die Konsequenz wäre nur noch eine Steuerbelastung von 15,825 % in der GmbH, die dann ab 2028 schrittweise bis auf 10,55 % absinkt. Und das wäre natürlich ein feiner Steuervorteil, weil auf die Mieteinnahmen nochmals deutlich weniger Steuern anfallen würde.

Diesen Steuervorteil erhältst du über die Nutzung der Holding-GmbH nicht. Stattdessen hast du aber eine schöne schlanke Struktur mit einem guten Mix aus Vorteilen und einem überschaubaren Maß an Komplexität und Verwaltung.

Kauf über eine Immo-GmbH

Wenn du die Vergünstigung der Gewerbesteuerkürzung trotzdem in Anspruch nehmen willst, um auch das Maximum an Steuerersparnis herauszukitzeln, dann benötigst du eine eigene Immobilien-GmbH.

Die Struktur sieht dann im besten Fall so aus, dass du eine Holding-GmbH betreibst, die Eigentümerin deiner operativen GmbH ist. Diese Holding-GmbH gründet dann eine weitere GmbH aus. Diese Tochtergesellschaft wird nun als Immobilien-GmbH ausgestaltet. Das heißt sie erhält den Unternehmenszweck ausschließlich Immobilienvermögen zu erwerben, zu vermieten und zu verwalten sowie Unternehmensbeteiligungen und Kapitalvermögen zu halten.

Wenn du dann über die Immo-GmbH nur Immobilien kaufst, die auch langfristig vermietet werden, erfüllst du grundsätzlich die Voraussetzungen einen Antrag beim Finanzamt auf sogenannte „erweiterte Gewerbesteuerkürzung“ zu stellen. Praktisch wird die GmbH damit von der Gewerbesteuer freigestellt und bezahlt nur noch Körperschaftsteuer und Soli, also derzeit 15,825 %.

Du kaufst die Immobilie also über die Imo-GmbH und diese vermietet die Räumlichkeiten an deine operative GmbH. In deinem Unternehmen führt das zu Betriebsausgaben, auf die sie einen Steuernachlass von rund 30 % erhält. Bei der Immo-GmbH sind hingegen auf die Einnahmen nur 15,825 % zu bezahlen. Das heißt, jeder Euro, den du so über die Miete verschiebst, spart Steuern, weil nur der niedrigere Prozentsatz darauf greift. Im Fachjargon spricht man dann von einem Steuersatzgefälle – der Steuersatz fällt von 30 % hin zu 15,825 %.

Nehmen wir an bei Max ist eine monatliche Miete von 10.000 Euro fremdüblich und wird zwischen den GmbHs vereinbart. Damit wandern jedes Jahr 120.000 Euro in die Immo-GmbH. Von den 1,4 Millionen Euro an Kosten, entfallen eine Millionen Euro auf das Gebäude, womit bei 3 % rund 30.000 Euro jährlich an Ausgaben durch die AfA entstehen und von den Einnahmen abgezogen werden. Die restlichen Ausgaben lassen wir hier einmal außen vor.

Die Immo-GmbH versteuert also ganz vereinfacht gesagt jedes Jahr 90.000 Euro Gewinn. Darauf fallen bei einem Steuersatz von 15,825 % 14.242,50 Euro an Steuern an.

Hätte man die Immobilie in der Holding oder in der GmbH direkt gekauft, wären es rund 30 % gewesen, also 27.000 Euro. Der laufende Steuervorteil liegt damit bei ungefähr 12.757,50 Euro pro Jahr. Das bleibt mehr in der Tasche. Dazu zieht man aktiv Geld aus dem operativen Geschäft ab und schützt es so vor der Haftung.

Das Geld kann dann in der Immo-GmbH genutzt werden, um weiter zu investieren, oder man schüttet den Gewinn an die Holding-GmbH aus. Auf diese Ausschüttungen fallen dann wiederum fast keine Steuern an, weil sie zu 95 % steuerfrei gestellt werden.

Dazu kommt der Vorteil, dass auch die Immobilien-GmbH inklusive der Immobilie zu 95 % steuerfrei verkauft werden kann. Schließlich verkauft man dann die Anteile und nicht die Immobilie selbst. Im Fall eines Unternehmensverkaufs hat man so das größtmögliche Maß an Flexibilität und Steuerersparnis.

Wenn man nur diese Teile betrachten, dann erscheint die Gestaltung recht attraktiv, auch wenn auch der laufende Steuervorteil nicht übermäßig groß ist. In der Praxis muss man allerdings noch ein paar wichtige Punkte in die Abwägung mit aufnehmen.

Als erstes ist die Auswirkung der Fremdfinanzierung wichtig.

Wenn Max sich die vollen 1,4 Millionen Euro Kosten für die Immobilie von der Bank holt, dann zahlt er einen enormen Betrag an Zinsen jedes Jahr. Bei nur 4 % wären das, je nach Tilgungssatz, zu Beginn maximal 56.000 Euro im Jahr. Diese Zinsen sind Betriebsausgaben und mindern den zu versteuernden Gewinn.

Ganz praktisch bedeutet das, die Immo-GmbH macht zu Beginn tatsächlich nur einen sehr kleinen Gewinn oder sogar einen Verlust. Denn nur die Afa und die Zinsen führen in Summe zu 86.000 Euro an Ausgaben, die den Mieteinnahmen gegengerechnet werden. Da jede Immobilie auch noch weitere Kosten produziert, können hier schnell die Ausgaben die Einnahmen übersteigen.

Der niedrige Steuersatz läuft also unter Umständen ins Leere.

Nehmen wir an die Immo-GmbH erzielt nach Zinsen und anderen Ausgaben nur noch einen Gewinn von rund 10.000 Euro im Jahr. Dann läge der Steuervorteil nur noch bei 1.412,50 Euro im Jahr. Das ist deutlich zu wenig, als das die Struktur sich lohnt, denn auch die Immo-GmbH produziert laufend Verwaltungskosten, wie für Buchhaltung, Jahresabschlüsse etc. Diese Kosten fressen schnell den kleinen Steuervorteil auf.

Entsteht sogar ein Verlust wirkt sich dieser nur aus, wenn die Immo-GmbH andere hohe Einnahmen hat, mit denen er verrechnet werden kann. Hat sie das nicht, kann er nur innerhalb der GmbH ins nächste Jahr fortgetragen werden. Eine Verrechnung des Verlusts mit den Gewinnen der anderen GmbHs ist nur mit sehr viel Verwaltungsaufwand und komplizierten Verträgen möglich.

Und fällt im Folgejahr wieder kein Gewinn an, wird der Verlust weiter ins nächste Jahr getragen. In den meisten Fällen sammelt sich also ein großer Verlustbetrag in der GmbH an, der sich erst nach Jahren abbaut, wenn der Tilgungsanteil stark genug angestiegen ist.

Der Steuervorteil ist damit hinüber und hat sich unter Umständen sogar in einen Steuernachteil umgekehrt. Denn hätte man die Immobilie in der operativen GmbH oder der Holding-GmbH gekauft, hätte man dort die Zinsen direkt mit den anderen Betriebseinnahmen verrechnen können.

Faktisch macht die Immo-GmbH also nur Sinn, wenn man plant ein recht großes Immobilienvermögen darin aufzubauen, in dem recht zügig Gewinne entstehen. Zum Beispiel, weil man auch ab und zu Immobilien mit Gewinn wieder verkauft. Oder wenn man gar kein Geld von der Bank braucht, sondern fast zu 100 % Eigenkapital einsetzen kann. Damit hat man praktisch keine Zinskosten, die den Gewinn drücken und kann den Steuervorteil der Immo-GmbH auch wirklich arbeiten lassen.

In diesem Fall sieht die Gestaltung wie folgt aus, denn irgendwie muss das Geld ja an den richtigen Ort.

Die operative GmbH erwirtschaftet mit deinem Betrieb das Kapital. Dieses Geld schüttet man zunächst in die Holding-GmbH aus und verschiebt es dorthin per Darlehen. Die Holding-GmbH wiederum verleiht der Immobilien-GmbH die liquiden Mittel zu einem Zinssatz von 0 % oder knapp darüber.

Das man diesen Weg geht und keinen anderen ist aus unterschiedlichen Gründen wichtig:

• Da es sich um drei eigene juristische Personen handelt, können wir das Geld nicht einfach ohne rechtliche Einordnung und Verträge verschieben, da das Finanzamt sonst verdeckte Gewinnausschüttungen unterstellt, die zu Steuernachzahlungen und diversen steuerlichen Problemen führen.

• Die operative GmbH sollte der Immobilien-GmbH keinen direkten Kredit geben, da sie sonst eine Forderung gegen die Immo-GmbH hat, welche im Krisenfall vom Insolvenzverwalter auch eingefordert wird.

• Die operative GmbH sollte der Immobilien-GmbH zudem auch keinen direkten Kredit geben, da sie dabei fremdübliche, das heißt bankenübliche, Zinsen verlangen muss. Vereinbart man keine fremdüblichen Zinsen erkennt das Finanzamt den Vertrag nicht an, sondern unterstellt eine verdeckte Gewinnausschüttung. Hohe Zinsen verhindern aber den Steuervorteil, da die Einnahmen zurück in die höher besteuerte operative GmbH gezogen werden.

• Nur im absoluten Sonderfall, dass ein Gesellschafter, so wie die Holding-GmbH einer ist, an dessen Tochter-GmbH einen zinslosen Kredit vergibt, wird der fehlende Zins von den Finanzbehörden problemlos anerkannt. Der Grund ist schlicht, dass eine im Gesetz eine Regelung fehlt, die hier steuerliche Konsequenzen auslöst. Ganz ohne Vertrag sollte man aber auch hier nicht arbeiten, da ansonsten unterstellt wird, dass man das Geld in die Tochter eingelegt hat, was wiederum an anderer Stelle zu Problemen führt.

Du siehst: Eine Immo-GmbH im Konzern schafft ein deutliches Maß an Komplexität, auch wenn sie einige Vorteile hat. Man muss also gut abwägen.

Dazu kommt noch ein praktischer Nachteil, welcher einem bewusst sein sollte. Banken prüfen vor der Kreditvergabe jede Rechtsform in Isolation auf ihre Zahlungsfähigkeit. Eine „frische und leere“ GmbH hat damit so ziemlich die schlechteste Bonität, die man erhalten kann, den sie wird wir ein einkommens- und arbeitsloser Bürger ohne Vermögen gesehen. Auch eine private Bürgschaft als Gesellschafter ändert daran wenig. Erst nach zwei bis drei Jahren Vermietungstätigkeit erhält man eine vernünftige Einstufung bei der Bank. Für die ersten Kredite kann man jedoch mit zusätzlichen Zinsen von 1 % bis 2 % p.a. rechnen.

Die Familienstiftung als Käufer

Wenn du dich etwas mit dem Thema der Steuergestaltung als Unternehmer beschäftigt hast, dann wird dir als letzte Alternative noch die Familienstiftung als Käuferin der Immobilie in den Sinn kommen.

Eine Stiftung ist losgelöste Vermögensmasse mit einem Zweck, den sie verfolgen muss. Sie hat keine Eigentümer und einmal ins Leben gerufen, muss sie den Zweck und den Regeln folgen, die man ihr bei der Gründung gegeben hat.

Bei der Familienstiftung ist dieser Zweck klassischerweise die Unterstützung und Förderung der Familie des Stifters – als deiner Familie. Du schaffst dir damit praktischerweise ein weiteres Familienmitglied, dass du für verschiedenste Gestaltungen und zur Strukturierung deines Vermögens nutzen kannst.

Richtig aufgesetzt ist die Stiftung sehr verwaltungsarm und schlank. Dazu greift ein fixer niedriger Steuersatz von 15,825 % auf sämtliche Vermietungseinkünfte und nach 10 Jahren Haltedauer darf die Stiftung Immobilien steuerfrei verkaufen. Dazu kommt, dass die Stiftung als eigene Person auch ihr Vermögen sauber von allen deinen Risiken getrennt hält. Damit ist das Vermögen dort im besten Fall vor Scheidungen, Insolvenzen oder Verschwendung durch Familienangehörige adäquat geschützt. Da die Stiftung keine Eigentümer hat, entstehen auch in den wenigsten Fällen Betriebsaufspaltungen oder Steuerverstrickungen, wenn sie an den Betrieb Immobilien vermietet.

Man könnte also meinen die Stiftung wäre das optimale Vehikel, um eine Immobilie für den Betrieb zu kaufen.

In der Praxis existieren allerdings einige Nachteile, die so schwer wiegen, dass die Stiftung als Immobilieneigentümerin in 90 % der Fälle nutzlos wird.

1. Für eine Stiftungsgründung benötigt man mindestens 100.000 Euro an bereits versteuertem Vermögen.

Das ist eine recht hohe Einstiegshürde, die erst einmal genommen werden muss. (In manchen Bundesländern genügt zwar auch weniger an Vermögen. Die Frage ist allerdings, ob und wie du das Bundesland zur Gründung wechseln kannst, wenn du dort nicht wohnst.)

2. Eine Stiftungserrichtung kann bis zu zwei Jahren dauern.

Je nach Stiftungsaufsicht, dauert die Anerkennung durch die Behörden zwischen vier Monaten und mehreren Jahren. Will man zügig eine Immobilie kaufen, kann man nicht darauf warten bis die Stiftungsaufsicht ihren Stempel dazu kommt ihren Stempel zu setzen. Zuerst privat zu kaufen und dann die Immobilie auf die Stiftung zu übertragen, macht ebenfalls in den wenigsten Fällen Sinn, weil entweder bereits eine Betriebsaufspaltung entstanden ist, die Banken die Kredite nicht übertragen oder nochmals Grunderwerbsteuer anfällt.

3. Alle 30 Jahre fällt für die Stiftung Erbersatzsteuer an.

Weil Stiftungen nicht sterben können und das dem Staat Erbschaftsteuer vorenthält, existiert eine steuerliche Fiktion, dass die Stiftung alle 30 Jahre auf dem Papier stirbt und Erbschaftsteuer abzuführen ist. Die Stiftung besteht zwar ganz normal fort, aber das Finanzamt schreibt trotzdem eine Rechnung. Der Freibetrag für Vermögen in der Stiftung liegt dafür derzeit bei 800.000 Euro. Wenn man Immobilien über die Stiftung kauft, wird das Vermögen darin in 30 Jahren aber wahrscheinlich mehr wert sein. Auf alles an Wert, was die 800.000 Euro übersteigt, bezahlt die Stiftung 7 % bis 30 % an Erbschaftsteuer.

4. Banken finanzieren Stiftungen nicht gern.

Familienstiftungen sind ein absolutes Nischenprodukt. Realitische Schätzungen gehen von nur rund 3.000 Familienstiftungen in Deutschland aus. (Der Großteil der rund 27.000 Stiftungen in Deutschland ist gemeinnützig und nicht privatnützig.) Das in Verbindung mit dem Fakt, dass nur das Vermögen der Stiftung zur Haftung herangezogen werden kann, bedeutet für die Bank ein Risiko, welches sie sich durch deutlich schlechtere Zinskonditionen bezahlen lässt.

5. Wie kommt das Eigenkapital in die Stiftung?

Meist liegt das Geld, welches man als Eigenkapital einsetzen will, entweder im Privatbereich oder im Betrieb. In beiden Fällen muss es irgendwie in die Stiftung kommen, damit man es dort für den Kauf der Immobilie verwenden kann. Das geht rechtssicher meist nur über Darlehensverträge. Jeder Vertrag schafft jedoch zusätzlichen Verwaltungsaufwand, Kosten und auch ein steuerliches Risiko, falls die Verträge doch nicht vom Finanzamt anerkannt werden und einem unterstellt wird, dass man der Stiftung Geld geschenkt hat. Praktisch löst man durch unsauber gestaltete Verträge Schenkungssteuer auf den Darlehensbetrag aus.

Diese fünf Punkte führen dazu, dass die Stiftung meiner Meinung nach nur in Ausnahmefällen die richtige Käuferin für die betriebliche Immobilie ist. Es gibt zwar einige Konstellationen, in denen es durchaus Sinn machen kann, dies sollte man aber im Einzelfall prüfen lassen und gut durchdenken.

Fazit: Wo kauft man nun am besten die Immobilie?

Um herauszufinden, über welchen Bereich man am besten die Immobilie kauft, solltest du gut abwägen. Wenn man sich dabei die folgenden Fragen vorab beantwortet, erleichtert dass die Entscheidungsfindung oft erheblich. Oft macht es auch Sinn diese Fragen mit einem erfahrenen Steuerberater durchzuspielen:

• Wie profitabel ist das Unternehmen derzeit und wieviel Eigenkapital möchte man einbringen?
• Wo befindet sich das Geld derzeit? Im Betrieb, im Privatbereich, …? Wie kommt es in dem Bereich, in dem man die Immobilie kaufen möchte? Hat man gute Berater und Rechtsanwälte, die die passenden Verträge dazu aufsetzen?
• Was sagt die Bank zur Bonität und zur Möglichkeit auch andere Rechtsformen zu finanzieren?
• Wenn man gestalten möchte: Reichen fremdübliche Mieteinnahmen bei einer Gestaltung aus, um den Schuldendienst und die laufenden Kosten der Immobilie zu stemmen? Wenn nein, wie würde das fehlende Geld in die geplante Gesellschaft bzw. zum Eigentümer der Immobilie kommen?
• Wie hoch ist das Haftungsrisiko im Betrieb? Wäre es vertretbar dort die Immobilie zu kaufen?
• Wie alt ist die Immobilie und welchen Abschreibungssatz würde man dafür erhalten? Wie wirkt sich das auf die Steuerlast aus?
• Ist ein Verkauf des Unternehmens langfristig realistisch und beabsichtigt? Möchte man dann die Immobilie zurückbehalten?
• Wird der betriebliche Gewinn in den nächsten Jahren wahrscheinlich wachsen, stagnieren oder eher zurückgehen? Wenn er wächst, will man in der Lage sein unkompliziert Sondertilgungen zu tätigen? Wie kommt das Geld dann zum Eigentümer der Immobilie?
• Hat man bereits die notwendige Struktur aufgesetzt (GmbH, Holding, Stiftung) oder ist bereit dies zeitnah zu tun? Lohnt sich das Aufsetzen einer Struktur auch unabhängig vom Immobilienkauf?
• Wieviel Einfachheit möchte man? Ist einem ein hohes Maß an Einfachheit mehr wert als eine optimale finanzielle Situation für ein Maximum an Sicherheit und an Steuerersparnis?

Ich hoffe das bringt dich weiter!

Viele Grüße

Eric Preusche