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Beim Immobilienkauf durch den Kaufvertrag Grunderwerbsteuer und Einkommensteuer sparen

von StB Eric Preusche LL.B.

Vielleicht stehst auch du vor dem Kauf einer Immobilie als Anlageobjekt. An dieser Stelle, bevor du zum Notar gehst, solltest du schon an die Steuer denken. Ich möchte dir drei Wege zeigen, wie du dir einige Tausend Euro an Steuern sparst – mit einer kleinen Passage im Kaufvertrag.

Kaufpreisaufteilung – das Inventar

Grunderwerbsteuer sparen

Immobilienkäufe lösen für mindestens zwei Steuerarten Folgen aus. Die großen zwei sind die Grunderwerbsteuer und die Einkommensteuer bzw. wenn du über deine GmbH kaufst die Körperschaftsteuer, was ja aber die Einkommensteuer der GmbH ist.

Die Grunderwerbsteuer will den Erwerb der Immobilie besteuern. Sie ist vergleichbar mit einer Umsatzsteuer für Immobilienkäufe. Je nach Bundesland liegt sie bei 3,5 % bis 6,5 % auf den Kaufpreis. Hier in Baden-Württemberg, sind es 5 %. Wenn du beispielsweise eine 3-Zimmer Wohnung in Freiburg kaufen möchtest, musst du mit 400.000 Euro rechnen. Darauf fallen dann zusätzlich 20.000 Euro (5 %) Grunderwerbsteuer an.

Wo ist das Problem?

Die Grunderwerbsteuer soll nur den Immobilienkauf besteuern, also den Verkauf von Grundstück und Gebäude. Oft werden aber nicht nur die Immobilien verkauft, sondern auch Einbauküchen und anderes Inventar. Besonders bei Eigentumswohnungen ist fast immer eine Instandhaltungsrücklage Bestandteil des Kaufpreises. Für diesen Anteil, der sich nicht auf die Immobilie direkt bezieht, darf keine Grunderwerbsteuer anfallen. Denn Verkäufe von Küchen allein oder die Übertragung von Guthaben auf der Bank unterliegen bekanntlich auch nicht der Grunderwerbsteuer.

Das Finanzamt weiß im Zweifel aber nicht, dass Inventar oder eine Rücklage mit verkauft worden ist. Dem Finanzamt wird lediglich der Kaufvertrag zugeschickt, in welchem der gesamte Kaufpreis steht. Auf diesen wird die Grunderwerbsteuer festgesetzt.

Die Höhe der Steuer ist also schlicht falsch. Beachte, dass die falsche Steuer dennoch zu zahlen wäre, denn auch falsche Steuerbescheide werden rechtskräftig.

Das änderst du mit einer einfachen Maßnahme: Lass den Notar die Instandhaltungsrücklage in Höhe von beispielsweise 8.000 Euro im Vertrag vermerken. Wenn eine Einbauküche oder Möbel mit verkauft werden, dann muss auch diese Information mit in den Notarvertrag. Und – wichtig – gib dem Kind einen Namen. Setze also einen Wert an, wie zum Beispiel 12.000 Euro für die Küche, wenn Sie neuwertig ist. Die praktische Folge ist, dass das Finanzamt beides bei der Grunderwerbsteuerberechnung herausrechnen wird. Damit fallen nur auf die restlichen 380.000 Euro Grunderwerbsteuer an. Du hast dir so 1.000 Euro an Steuern gespart (8.000 € Instandhaltungsrücklage + 12.000 € Inventar) x 5 % = 1.000 € Ersparnis).

Einkommensteuer reduzieren

Solltest du die Immobilie vermieten, wirkt sich das durch die Kaufpreisaufteilung benannte Inventar auch auf die Einkommensteuer aus. Deine Vermietungseinkünfte reduzieren sich nämlich steuerlich um deine Werbungskosten, darunter die Absetzung für Abnutzung (AfA) des Inventars. Die AfA ist eine fiktive steuerliche Ausgabe, die den realen Wertverlust abbilden und berücksichtigen soll. Bleiben wir im obigen Beispiel: Die Küche wird nicht nur bei der Grunderwerbsteuer abgezogen, sondern über die nächsten 5 bis 10 Jahre, je nachdem wie gut sie in Schuss ist, als Werbungskosten über die AfA angesetzt. Die Kosten der Küche werden dazu über die Nutzungsdauer verteilt. Nehmen wir an, dass die Nutzungsdauer 10 Jahre beträgt. Bei einem Einkommensteuersatz von 30 % sind das dann eben 360 Euro jährlich. (12.000 Euro (Küchenpreis) über 10 Jahre als Werbungskosten: 1.200 Euro x 30% Steuersatz = 360 Euro pro Jahr Steuerersparnis = 3.600 Euro Ersparnis über 10 Jahre)

Bewertung des Inventars

Wenn ich mit meinen Studenten oder Kunden über diese Passagen im Notarvertrag rede, kommt manchmal die Frage nach der Bewertung des Inventars auf: Wie hoch kann der Wert sein, den man für Möbel und Küche ansetzen darf? Einmal kommt es auf den tatsächlichen Wert der Sache zum Zeitpunkt des Verkaufs an. Du musst also realistisch sein. In den meisten Finanzämtern gibt es aber intern eine inoffizielle 15 % Grenze.

Wenn der Wert des Inventars nicht über 15 % des Kaufpreises der Immobilie liegt, gehen die Sachbearbeiter aus Verwaltungsvereinfachung meist davon aus, dass der angegebene Wert im Kaufvertrag realistisch ist. Selbstverständlich solltest du keine Luftnummer erfinden. Sonst bist du schnell im Bereich der Steuerverkürzung – dafür gibt es berechtigterweise Bußgelder. Sei ehrlich, aber selbstsicher.

Kaufpreisaufteilung – Grund und Boden

Nun zum zweiten Teil der Kaufpreisaufteilung. Es geht um die Aufteilung der Immobilie in Grundstück und Gebäude. Dabei ist egal, ob du eine Eigentumswohnung in einem 20-Parteien-Haus kaufst oder ein Einfamilienhaus mit großem Garten. Steuerlich gesehen kaufst du immer Grundstück und Gebäude. Das Grundstück ist für die Einkommensteuer meist völlig irrelevant. Denn es verliert nicht an Wert und kann auch nach Jahren noch genutzt werden. Gebäude allerdings nutzen sich ab, weswegen du hierfür ebenfalls einen Werbungskostenabzug, ähnlich wie bei der Küche (AfA), hast. Dieser Wertverlust des Gebäudes wird mit 2 %, 2,5 % oder 3 % der Anschaffungskosten vom Gesetz unterstellt und als jährliche Ausgabe auf die Einnahmen angerechnet. (Wir gehen hier jetzt von 2 % aus, in der Praxis hängt das von deiner Immobilie ab.)

Unabhängig vom Kaufpreis wird das Finanzamt zusätzlich nach den Anschaffungsnebenkosten fragen. Das sind die Kosten, die in direktem Zusammenhang mit dem Kauf stehen. Darunter fallen Notarkosten, die Grundbucheintragung, Maklergebühren und die Grunderwerbsteuer. Das alles wird zum Kaufpreis, der auf die Immobilie entfällt, addiert. Das Resultat sind die gesamten Anschaffungskosten der Immobile und müssen auf den Grundstücksanteil und das Gebäude verteilt werden. Ein hoher Gebäudeanteil ist günstig für dich, denn nur der Gebäudeanteil wird über den AfA-Prozentsatz als jährliche Ausgabe angesetzt.

Das Finanzamt teilt den Kaufpreis einer Immobilie stets von selbst auf, anders als beim mitverkauften Inventar. Dafür braucht es allerdings einen Maßstab.

Aufteilung laut Excelvorlage

Im Bewertungsgesetz sind dafür drei verschiedene Bewertungsverfahren vorgesehen. Je nach Immobilientyp und Nutzung, wird die Aufteilung nach dem Sachwert-, Ertragswert- oder dem Vergleichswertverfahren ermittelt. Allerdings sind Steuererklärungen massenhaft zu prüfen.

Damit der Finanzbeamte entlastet ist, gibt es eine Excelvorlage zur Bestimmung des Gebäudeanteils. So läuft das Verfahren immer gleich ab und ist für alle Beteiligten transparent.

Auch du kannst dir diese Excelvorlage von der Seite des Bundesministeriums für Finanzen herunterladen. Du könntest die Excelvorlage bereits selbst mit den Daten deiner Immobilie befüllen, um die voraussichtliche Aufteilung des Finanzamts zu ermitteln. Bist du mit der Aufteilung nicht zufrieden oder spiegelt sie die Gegebenheiten nicht realistisch wider, dann weiche einfach ab. Rechne mit deinen Prozentsätzen aus, wieviel realistischerweise vom Kaufpreis auf das Grundstück entfällt und wieviel auf das Gebäude. Beides schreibst du jetzt mit in den Notarvertrag.

Und jetzt kommt das Schöne an der Sache – der Kaufvertrag geht der Excelvorlage grundsätzlich vor. Es gibt eine Verwaltungsanweisung für die Finanzbeamten, also eine Vorgabe vom Bundesministerium, wie in solchen Fällen gehandelt werden soll (H 7.3 EStH `Kaufpreisaufteilung´). Diese sagt, dass den Angaben im Kaufvertrag zu folgen ist, wenn sie die realen Wertverhältnisse widerspiegeln, wirtschaftlich schlüssig sind und nicht nur zum Schein getroffen wurden. So kannst du dir die Kontrolle zurückholen und deine Einkommensteuerlast aktiv reduzieren.

Beispiel:

Bleiben wir bei den 400.000 Euro Kaufpreis. Nachdem das Inventar (Küche = 12.000 Euro) und Instandhaltungsrücklage (8.000 Euro) abgezogen wurde bleiben 380.000 Euro übrig. Die Anschaffungsnebenkosten betragen kalkulatorisch 10 %, womit die Anschaffungskosten gesamt 418.000 Euro betragen. Die Vorlage sagt nun beispielsweise, es würden 75 % auf das Gebäude entfallen und ganze 25 % auf das Grundstück. Du bist aber der Meinung 85 % entsprechen dem Gebäude und nur 15 % dem Grundstück – das vermerkst du im Kaufvertrag. Diese Abweichung von 10 % bei der Kaufpreisaufteilung zeigt sich wie folgt:

    75 % / 25 % 85 % / 15 %
  Einfacher Kaufpreis laut Notarvertrag 400.000 € 400.000€
Inventar, Instandhaltungsrücklage, etc. 20.000 € 20.000 €
+ Anschaffungsnebenkosten (z.B. 10 %) 38.000 € 38.000 €
= Anschaffungskosten zum Aufteilen 418.000 € 418.000 €
Grundstücksanteil (25 %, bzw. 15 %) 104.500 € 62.700 €
= AfA Bemessungsgrundlage Gebäude 313.500 € 355.300 €
* AfA (z.B. 2 %) 2% 2%
= Werbungskosten pro Jahr 6.270 € 7.106 €
* Einkommensteuersatz (z.B. 30 %) 30% 30%
= Steuernachlass durch AfA 1.881 € 2.131,80 €

Der Vorteil mit Gestaltung beträgt 250,80 Euro pro Jahr oder 5.016 Euro über die nächsten 20 Jahre.

Fazit

  Grunderwerbsteuerersparnis 1.000 €
+ AfA der Einbauküche 3.600 €
+ Mehr AfA des Gebäudes 5.016 €
= Auswirkung der Passage im Notarvertrag 9.616 €

Du siehst also: 9.616 Euro weniger an Steuern – nur, weil du dir etwas Gedanken gemacht hast, bevor du zum Notar gegangen bist. Das ist doch eine feine Rendite für die halbe Stunde Arbeit.

Das Schöne dabei ist, dass es dem Verkäufer egal sein kann, was im Notarvertrag steht. Also zumindest bezüglich der Kaufpreisaufteilung und des Inventars. Er bekommt schließlich immer dasselbe Geld. Du wiederrum hast über deine Aufteilung tausende Euro an Steuern gespart, die du nun stattdessen in deinen Vermögensaufbau stecken kannst. 

Stelle dir einmal vor, dass du das mit fünf oder zehn Immobilien machst, die du über dein weiteres Investorenleben kaufen wirst.

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