In den letzten Blogbeiträgen habe wir eingehend die Vor- und Nachteile der vermögensverwaltenden GmbH betrachtet, um unsere Steuerlast bei Immobilien- und Wertpapierinvestitionen zu senken. Auch wenn die 15,825 % Steuerlast der Immobilien-GmbH eine feine Sache sind, bleibt aber doch ein negativer Nachgeschmack, wenn man zu lange über die Nachteile nachdenkt:
- Der Verwaltungsaufwand der VV-GmbH ist hoch, man muss Bilanzen und eine doppelte Buchführung aufstellen.
- Jährlich müssen die Zahlen beim Handelsregister hinterlegt oder offengelegt werden und sind damit für die Öffentlichkeit einsehbar.
- Die Verwaltung kostet neben Zeit auch Geld, da ein Steuerberater unter anderem für die komplizierten Steuererklärungen nötig ist.
- Über jedem Schritt schwebt die Gefahr, dass man die erweiterte Gewerbesteuerkürzung und damit den niedrigen Steuersatz von 15,825 % verliert, weil man unbewusst gegen die gesetzlichen Regeln verstoßen hat.
- Es ist kein steuerfreier Verkauf von Immobilien nach 10 Jahren möglich.
- Will man sein bestehendes Vermögen umstrukturieren und Immobilien in die GmbH schieben, fällt meist Grunderwerbsteuer an.
Unterm Strich ergibt sich, dass die vermögensverwaltende GmbH ein Werkzeug ist, das nur für Unternehmer, die die GmbH clever in Ihren Konzern einbinden, oder Investoren mit großen Immobilienbestände Sinn macht.
Glücklicherweise existiert aber eine sehr attraktive Alternative. Eine Alternative, die
- einfach umzusetzen,
- günstig bis kostenlos in der laufenden Verwaltung ist,
- keine Buchhaltungspflichten und komplizierten Steuererklärungen mit sich bringt,
- einen steuerfreien Verkauf von Immobilien nach 10 Jahren ermöglicht,
- meist keine Grunderwerbsteuer bei Umstrukturierungen auslöst und
- mit der man seine Steuerlast in vielen Fällen auf unter 10 % senken kann.
Unmöglich? So unmöglich ist es gar nicht. Es handelt sich dabei um die Nutzung eines Familien-Pools – der Familien – KG.
In diesem Beitrag schauen wir uns einmal dieses tolle Werkzeug genauer an.
Voraussetzungen für die Nutzung einer Familien-KG
Die Voraussetzungen sind simpel.
Um die Familien-KG zu nutzen, benötigt es zwei Dinge. Du musst Kinder haben und du musst bereit sein diese Kinder in dein Immobilien- und Wertpapiervermögen einzubinden.
Wie funktioniert der Familien-Pool?
Wir benutzen für diese Gestaltung eine Personengesellschaft als Investmentträger. Die Kommanditgesellschaft ist dafür optimal. Sie zeichnet sich dadurch aus, dass mehrere Personen zusammen kommen, um gemeinsam eine Gesellschaft zu gründen. Zweck dieser Gesellschaft soll die Verwaltung und Erwerb von Immobilien- und Wertpapiervermögen sein.
Die Gesellschafter vereinbaren dabei, dass einer von ihnen (das bist im besten Fall Du) der Komplementär der Gesellschaft sein soll. Komplementär bedeutet nichts anderes, als dass du mit deinem Privatvermögen auch für Schulden der KG haftest. Die restlichen Gesellschafter (deine Kinder) erhalten hingegen eine Investorenstellung – jeder von ihnen wird mit einem kleinen Geldbetrag an der KG beteiligt. Bezogen auf den Geldbetrag haften diese Kommanditisten für die Verbindlichkeiten der KG. Darüber hinaus ist deren Privatvermögen geschützt.
Die KG kauft nach der Gründung Immobilien von Dritten, um sie zu vermieten, oder man übertragt oder verkauft der KG Bestandsimmobilien sowie Wertpapiere. Als Eigentümerin der Investitionen erzielt die KG in Folge auch sämtliche Gewinne.
Personengesellschaften funktionieren steuerlich so, dass die Gesellschaft bei der reinen Vermögensverwaltung selbst keine Steuern zu zahlen hat. Stattdessen ist die Gesellschaft transparent. Die Gesellschafter, die hinter ihr stehen, müssen ihren ideelen Gewinnanteil im Rahmen derer Steuererklärungen versteuern.
Das liest sich vielleicht etwas kryptisch, bedeutet aber nichts anderes als dass die Gewinne auf dem Konto der KG bleiben können, die Steuern aber von dir und deinen Kindern bezahlt werden müssen. Die Steuerhöhe richtet sich dabei nach dem Gewinnanteil, den jeder Gesellschafter zugerechnet bekommt.
Jeder von uns – auch deine Kinder – versteuert im Rahmen unseres persönlichen Steuersatzes sämtliches Einkommen. Die ersten 11.604 Euro sind dabei aufgrund des Grundfreibetrags steuerfrei, danach wird jeder zusätzliche Euro beginnend mit 14 % besteuert.
Nehmen wir nun einmal an, du gründest so einen Familien-Pool mit deinen zwei minderjährigen Kindern. Die KG kauft im Anschluss ein kleines Mehrfamilienhaus, das 20.000 Euro an steuerlichen Ertrag im Jahr produziert.
Hättest du die 20.000 Euro (ohne KG) privat vereinnahmt, würde darauf im Rahmen deines Grenzsteuersatzes Steuer anfallen. Für Gutverdiener liegt dieser Steuersatz bei 44,31 % inklusive Solidaritätszuschlag. Deine Steuerlast auf die Investition läge damit bei 8.862 Euro.
Nun ist aber die KG die Investorin. Du selbst bist beispielsweise 10 % an der KG beteiligt. Jedes deiner Kinder zu 45 %. Damit sieht das Bild ganz anders aus.
10 % von 20.000 Euro versteuerst du. Auf die 2.000 Euro fallen 886,20 Euro (44,31 %) an Steuern an.
Jedes deiner Kinder muss 9.000 Euro versteuern (45 % von 20.000). Da deine Kinder kein eigenes Einkommen haben, fällt damit keine Steuer an, denn die 9.000 Euro liegen unter dem Grundfreibetrag.
Das Ergebnis: Die Gestaltung spart 7.975,80 Euro an Steuern jedes Jahr (8.862 Euro – 886,20 Euro). Damit habt ihr als Familie über 10 Jahre rund 80.000 Euro mehr in der Tasche.
Das Schöne dabei ist, dass du als Komplementär per Gesetz zur Geschäftsführung der KG befugt bist. Damit behältst du die volle Kontrolle über das Vermögen. Für die KG muss jährlich nur eine Feststellungserklärung an das Finanzamt eingereicht werden, damit das Finanzamt weiß, wie hoch der Gewinn gewesen ist und welcher Gesellschafter ihn anteilig zu versteuern hat. Die vermögensverwaltende KG ist zudem von sämtlichen Buchführungs- und Bilanzierungspflichten befreit. Sie reicht pro Immobilie lediglich eine Anlage V ein. Für Wertpapiere ist eine Anlage Kap zu erstellen. Das Handelsregister benötigt zudem auch keine Gewinnermittlung.
Wenn du etwas finanzaffin bist, kannst du somit die verwaltungstechnischen Pflichten komplett selbst übernehmen und sparst dir die Kosten für den Steuerberater.
Und das beste: Auch für die vermögensverwaltende KG gelten die Regeln des privaten Veräußerungsgeschäfts. Nach 10 Jahren Haltedauer kannst du also Immobilien steuerfrei verkaufen. Zudem werden Umstrukturierungen wie Übertragungen an deine Kinder gewertet. Das bedeutet, dass auf Übertragungen von deinen Bestandsimmobilien auf die KG im besten Fall keine Grunderwerbsteuer anfällt, sondern nur der Notar und die Grundbuchumtragung bezahlt werden muss.
Die Familien-KG ist damit eines der mächtigsten Mittel, um Steuern zu sparen, indem man Steuerfreibeträge in der Familie nutzt.
Dieser Blogbeitrag war einer meiner Info-Briefe, die ich regelmäßig samstags versende. Möchtest du auch Steuergestaltungsmöglichkeiten und Wege effizient Vermögen aufzubauen als Mail erhalten, dann klicke hier.
Die Wermutstropfen der Familien-KG
Aber – wie sollte es anders sein – auch die Familien-KG hat Nachteile, die man bedenken sollte.
Zunächst einmal gelten in Deutschland strenge Regeln, die das Wohl minderjähriger Kinder schützen sollen. Beteiligung an Gesellschaften bringen Nachteile mit sich, deren Tragweite ein Kind nicht abschätzen kann. Man selbst ist als sorgeberechtigter Elternteil befangen, da man ebenfalls an der Gesellschaft beteiligt wird. Um diesen Interessenkonflikt nicht auf Rücken des Kindes austragen zu lassen, gibt das Gesetz eine Genehmigung des Familiengerichts und eine temporäre Bestellung eines Ergänzungspflegers vor, der die Interessen des Kindes vertreten soll.
Als nächstes werden Kinder irgendwann erwachsen und entwickeln eigene Meinungen, Interessen und Lebensstile – ob diese einem als Eltern passen oder nicht. Als Gesellschafter haben Sie mit Volljährigkeit auch Mitbestimmungsrechte. Damit es in einigen Jahren nicht zu familiären Problemen aufgrund von Meinungsverschiedenheiten kommt, gilt es die Regeln in der Satzung der KG heute schon zu gestalten, dass man möglichst viel potenzielle Reibung aus diesem Spannungsverhältnis nimmt. Dafür braucht es gute und vorausschauende Rechtsberatung.
Und als letztes muss einem bewusst sein, dass man hier tatsächlich Vermögen an die Kinder überträgt – wenn die Kinder auch nur indirekt Eigentümer werden. Das kann erbschaftsteuerliche und schenkungsteuerliche Konsequenzen haben. Gute Steuerberatung im Vorfeld macht deswegen Sinn, bevor das Finanzamt später anklopft und gern einige zigtausend Euro hätte.
Trotz dieser Wermutstropfen ist die Familien-KG meiner Meinung nach aber ein tolles Mittel, um Steuern zu sparen und in der Familie Vermögen aufzubauen.
Deswegen habe ich in meinem neuen Buch, was im August veröffentlich wird, auch ein ganzes Kapitel dieser Gestaltung gewidmet. Sobald das Buch erschienen ist, kannst du es in meinem Buchshop hier kaufen.
Neben der Familien-KG gibt es aber noch eine weitere attraktive Alternative zur vermögensverwaltenden GmbH, um deinen Vermögensaufbau aus Steuerersparnissen zu beschleunigen. Diese Gestaltung schauen wir uns im nächsten Beitrag an.
Viele Grüße und einen schönen Tag wünsche ich dir.
Eric Preusche
