In den letzten Blog-Beiträgen haben wir viel an Fläche bezüglich der vermögensverwaltenden GmbH abgegrast.
Wir haben uns gefragt, was die VV-GmbH eigentlich ist und wie man sie gründet.
Wir haben uns einen Überblick über die wesentlichen Vor- und Nachteile der Besteuerung angeschaut und uns klar gemacht, wie die Besteuerung auch auf Ebene des Gesellschafters aussieht.
Wir wissen wie hoch die Kosten der Verwaltung sind und wie sie sich entwickeln.
Und wir haben einen Vergleich zwischen der privaten Immobilienverwaltung mit einer hohen Steuerlast, aber steuerfreien Verkäufen nach 10 Jahren, mit der Nutzung einer VV-GmbH gezogen.
In diesem Info-Brief möchte ich dir noch zwei Fragen genau beantworten:
- Wann lohnt sich die VV-GmbH für Arbeitnehmer?
- Wann lohnt sich die VV-GmbH für Unternehmer?
Beide Antworten könnten unterschiedlicher nicht sein.
Wann lohnt sich eine VV-GmbH für Arbeitnehmer?
Wenn wir uns alle Aspekte vor Augen führen, die wir in den letzten Info-Briefen angesprochen haben, dann ergibt sich: Eine VV-GmbH macht für Arbeitnehmer nur unter drei Voraussetzungen Sinn.
- Im Privatbereich muss der Grenzsteuersatz bei mindestens 35 % – besser 42 % – liegen.
- Es wird ein Immobilienbestand von mindestens 10 Objekten – besser 20 Objekten – angestrebt.
- Die Immobilienerträge werden nicht zum Leben benötigt und man möchte sie langfristig reinvestieren.
Nur wenn alle drei Voraussetzungen zutreffen, dann ergibt sich im Regelfall ein ausgewogenes Verhältnis zwischen Kosten, Starrheit der Struktur und Steuerersparnis. Aber auch wenn alles drei zutrifft, muss man sich trotzdem ehrlich die Frage beantworten, wo man mit seinem Immobilienvermögen langfristig hinmöchte und ob nicht doch irgendwann ein Großteil oder alle Immobilien verkauft werden sollen.
Entscheidet man sich für die VV-GmbH, sieht die Strategie sinnvollerweise so aus:
- Man schirmt das Immobilien-Einkommen aktiv vom Privatbereich ab, indem man neue Objekte immer dann in der GmbH kauft, wenn sie einen steuerlichen Gewinn versprechen.
- Immobilien, die wahrscheinlich zu einem steuerlichen Verlust führen, kauft man sinnvollerweise im Privatbereich, da dort der hohe Grenzsteuersatz für die Verlustverrechnung genutzt werden kann. Man erhält damit aktiv Steuern zurück.
- Wenn die VV-GmbH steht, verschiebt man möglichst viele seiner privaten Kosten in die GmbH, um sie dort steuerlich absetzbar zu machen. Infrage kommen zum Beispiel die Anmietung der eigenen privaten Wohnung durch die GmbH, damit diese sie als Büro nutzen kann (Achtung: Es darf keine Betriebsaufspaltung gebaut werden!). Oder man stellt den eigenen Ehegatten als Mini-Jobber der GmbH an und baut so ein Steuergefälle. Ausführliche Informationen habe ich dir dazu in meinem Buch „Steuerbildung & der bodenständige Unternehmer“ bereitgestellt.
- Die VV-GmbH reinvestiert freie Mittel beständig in Aktien-ETFs oder neue Immobilien.
- Eine Auszahlung in den Privatbereich über ein Geschäftsführergehalt oder eine Gewinnausschüttung hält man solange zurück, bis die Gewinne der GmbH ausreichen, um den privaten Lebensunterhalt komplett zu finanzieren. Dann zahlt man sich Geld aus, nachdem man seine normale Anstellung gekündigt hat. Oder man wartet, bis das Einkommen im Privatbereich (und damit der Steuersatz) deutlich gefallen ist, weil man zum Beispiel in Rente geht oder eine Auszeit vom Job nimmt.
Mit dieser Strategie holt man das Maximum an Steuerersparnis und Vermögensaufbau aus der Struktur der VV-GmbH – zumindest als Arbeitnehmer.
Als Unternehmer sieht das Bild aber komplett anders aus.
Dieser Blogbeitrag war einer meiner Info-Briefe, die ich regelmäßig samstags versende. Möchtest du auch Steuergestaltungsmöglichkeiten und Wege effizient Vermögen aufzubauen als Mail erhalten, dann klicke hier.
Wann lohnt sich die vermögensverwaltende GmbH als Unternehmer?
Auch als Unternehmer kann eine VV-GmbH sehr attraktiv sein. Die Voraussetzungen sind hierbei aber etwas anders. Sinn macht eine VV-GmbH, wenn:
- der unternehmerische Gewinn bei mindestens 100.000 Euro liegt,
- man regelmäßig in Immobilien investieren möchte und
- man eine operative GmbH für den eigenen Geschäftsbetrieb nutzt.
Über die operative GmbH trennt man als erstes sein Unternehmen vom Privatbereich. Über die richtige Höhe des Geschäftsführergehalts deckelt man seinen privaten Steuersatz auf maximal 30 %. Damit bleibt steuerbegünstigt recht viel an Gewinn in der GmbH.
Diesen Gewinn kann man nun sinnvoll nutzen, um ihn über die richtige Struktur in Immobilien zu investieren. Es gibt zwei sinnvolle Konstruktionen, wie man das effizient tun kann.
Struktur Nr. 1: Immobilien-GmbH als Holding
Bei der ersten Variante installiert man eine Immobilien-GmbH, die als Muttergesellschaft der operativen Unternehmens-GmbH auftritt. Man selbst ist Gesellschafter der Immobilien-GmbH. Die Immo-GmbH ist Gesellschafterin der operativen GmbH.
Diese Konstruktion hat einige Vorteile. Als erstes hält man damit seine Verwaltung und Struktur schlank. Da nur zwei GmbHs betrieben werden, fallen weniger Kosten als bei komplizierten Varianten an. Die Immobilien-GmbH erhält den begünstigten Steuersatz von 15,825 % und investiert in Immobilien und Wertpapiere. Die operative GmbH bezahlt 30 % an Steuern. Die Gewinne der operativen GmbH können aufgrund des Aufbaus nun fast steuerfrei an die Immobilien-GmbH ausgeschüttet werden (es fallen nur 1,5 % Steuern auf die Dividende an). Damit hält man seine Erträge steuerbegünstigt in der Konzernstruktur und bringt sie in den Bereich, in dem Immobilien gekauft werden können.
Später, wenn irgendwann das operative Unternehmen verkauft werden soll, kann man das fast steuerfrei über die § 8b – Begünstigung tun, die auch die 1,5 % Steuerlast auf Dividendenausschüttungen ermöglicht. Möchte man das Unternehmen einfach aufgeben, kann die operative GmbH auf die Immobilien-GmbH verschmolzen werden.
Das Schöne dabei ist, dass die VV-GmbH bestehen bleibt und einen weiterhin steueroptimiert mit einem Geschäftsführergehalt versorgen kann. Auf diese Art und Weise behält man bis zum Lebensende die volle Kontrolle über seine Steuerlast und Liquidität.
Das Konstrukt hat aber auch Nachteile.
Die Steuerbegünstigung der VV-GmbH behält man nur, wenn die Holding keine Immobilie an die operative Tochter vermietet. Man muss also penibel darauf achten, dass die operative GmbH die Immobilien, die sie nutzt, auch selbst besitzt. Dazu kann kein Management-Vertrag mit der Holding geschlossen werden. Holding-GmbHs haben ja meist den Nachteil, dass sie sich keine Umsatzsteuer vom Finanzamt erstatten lassen dürfen, da Immobilien- und Wertpapierverwaltung umsatzsteuerfrei ist. Damit bezahlt die Holding stets Bruttobeträge und hat somit höhere Kosten.
Dieses Problem kann man über eine Einbindung der Holding in die Tätigkeit der operativen GmbH lösen. Man vereinbart, dass die Holding als Dienstleistung die Geschäftsführung der Tochter übernimmt. Da diese Leistung umsatzsteuerpflichtig ist, darf die Holding sich auch Umsatzsteuer vom Finanzamt erstatten lassen.
Managementdienstleistungen stellen aber gewerbliche Tätigkeiten darf, die Gewerbesteuerkürzung der Immobilien-GmbH verhindern. Das geht also nicht in dieser Konstruktion.
Darüber hinaus sollte die VV-GmbH auch keine Patente oder Marken halten, die von der operativen GmbH genutzt werden. Auch das würde zu Problemen mit der Gewerbesteuerkürzung führen.
Wenn diese Fälle aber nicht einschlägig sind, dann ist die Konstruktion ein schöner Aufbau, der Steuerersparnis und Kosten in Einklang bringt. Das gilt besonders, da es hier nicht unbedingt nötig ist, dass man einen großen Immobilienbestand aufbauen möchte. Denn die Holding lohnt sich in vielen Fällen für Unternehmer schon aufgrund der Steuerbegünstigungen für den Verkauf der Tochter und den Gewinnausschüttungen.
Struktur Nr. 2: Holding mit Schwestergesellschaften als Töchter
Die meisten gut laufenden Unternehmer benötigen aber irgendwann Räumlichkeiten. Dafür macht es Sinn eigene Immobilien anzuschaffen, da man die Abschreibungen steuerlich absetzen darf und gleichzeitig den Immobilienwert hält.
Für stark wachsende Unternehmen ist es deshalb meistens die bessere Variante, wenn eine andere Konstruktion aufgesetzt wird. Sie besteht aus einer klassischen Holding-GmbH, hinter der der Gesellschafter steht. Die Holding-GmbH ist Gesellschafterin zweier weiterer GmbHs:
- der operativen Tochter-GmbH und
- der Immobilien-GmbH.
Dieses Konstrukt ist immer dann sinnvoll, wenn man betrieblich genutzte Immobilien in die VV-GmbH kauft, um sie dann an die operative GmbH zu vermieten. Die operative GmbH hat damit Mietausgaben, auf die 30 % Steuernachlass anfallen. Die VV-GmbH muss die Mieteinnahmen nur mit 15,825 % besteuern. Damit kreiert man ein Steuergefälle, dass einem aktiv jedes Jahr einige Tausend Euro Steuern sparen kann. Die VV-GmbH ist in dieser Konstellation völlig frei in weitere Immobilien zu investieren und auch gewerbliche Immobilien zu kaufen, die anderen Unternehmen steuerbegünstigt in der Firmen-Gruppe vermietet werden können. Einzige Ausnahme stellt die Vermietung an die Holding-GmbH darf. Das wäre nicht möglich, da somit die Gewerbesteuerkürzung der VV-GmbH platzt.
Die Holding-GmbH kann frei das Management der Töchter übernehmen. Somit erhält man den Vorsteuerabzug und bringt Gelder in GmbH, die diese begünstigt beispielsweise in Aktien-ETFs investieren kann.
Über die § 8b-Begünstigung können beide Töchter fast steuerfrei verkauft werden, sollte das einmal infrage stehen.
Da es drei Firmen sind, die man nun kontrolliert, ergeben sich noch mal mehr Möglichkeiten Verträge zu schließen und Steuern zu gestalten. Gleichzeitig reduziert man das Risiko von Steuernachzahlungen, falls die Betriebsprüfung vor der Tür steht. Denn die Komplexität des Konstruktes erfordert deutlich mehr Zeitaufwand und Kompetenz beim Prüfer. Da die Finanzbeamten jedoch oft unter Zeitdruck stehen, wird damit oft nicht tiefer gehend geprüft.
Auf der Kehrseite der Medaille stehen aber auch Nachteile. Mit einer GmbH mehr ist die Konstruktion deutlich teurer. Für jede GmbH müssen Jahresabschlüsse, Buchhaltungen und Steuererklärungen erstellt werden. Mehr Komplexität erfordert auch mehr Verständnis beim Unternehmer. Ohne entsprechendes Wissen und Verstehen bleiben viele Steuersparmöglichkeiten ungenutzt und man produziert unnötige Kosten. In Summe sollte der Unternehmergewinn deshalb schon mindestens 180.000 Euro pro Jahr betragen (Gewinne + Geschäftsführergehalt), damit die Konzern-Konstruktion sinnvoll ist.
Egal welche Struktur man wählt, die Strategie sollte beides Mal so aussehen:
- Man schirmt aktiv die Immobilien-Erträge vom Privatbereich ab.
- Die Erträge werden steueroptimiert in Wertpapiere und Immobilien sowie dem eigenen Unternehmen reinvestiert.
- Konzernintern schafft man sinnvolle Steuergefälle über den Ankauf von betrieblichen Immobilien in der richtigen Struktur und Vermietung an die operative GmbH.
- Gelder werden erst aus dem Unternehmen in den Privatbereich geleitet, wenn dort der Steuersatz niedrig ist.
Alternativen zur vermögensverwaltenden GmbH
Du siehst, das Bild ist komplexer, als man denkt. Aber ich hoffe, dir in dieser Info-Brief-Reihe einen Rahmen gegeben zu haben, mit dem du eine gute Entscheidung treffen kannst. Wenn die VV-GmbH nichts für dich ist, dann gibt es glücklicherweise noch weitere clevere Alternativen, die man nutzen kann. Verrückterweise sind diese Alternativen oft deutlich günstiger und einfacher im Betrieb als die GmbH und sparen in manchen Fällen viel mehr Steuern. Das heißt aber auch, dass der Steuerberater daran wenig verdient, deswegen werden sie wahrscheinlich sehr selten empfohlen oder nur stiefmütterlich behandelt.
Im nächsten Blog-Beitrag schauen wir uns eine davon genauer an: die Nutzung eines Familien-Pools, um steueroptimiert Vermögen aufzubauen.
Bis dahin
Eric Preusche
