In den letzten beiden Ausgaben haben wir beleuchtet, was eine VV-GmbH eigentlich ist, wie man sie gründet und welche Steuervorteile man durch sie erreichen kann.
Die Steuervorteile einer Immobilien-GmbH können enorm sein, wenn man die GmbH richtig handhabt. Steuern zu sparen macht aber nur Sinn, wenn die Steuerersparnis die entstehenden Mehrkosten deutlich übersteigt.
Deswegen verschaffen wie uns in dieser Ausgabe einen umfassenden Überblick über sämtliche Kosten, die einmal bei der Gründung anfallen und wie hoch der laufende Aufwand pro Jahr ist.
Gründungskosten
Um eine GmbH zu gründen, sind mehrere Dinge Voraussetzung. Zunächst gibt es eine Notarpflicht in Deutschland. Ohne Notar geht bei der Gründung und bei Änderungen der Gesellschaftsanteile nichts. Dafür möchte der Notar selbstverständlich bezahlt werden.
Um Gläubiger der GmbH zu schützen, ist es zudem Pflicht, dass alle wesentlichen Änderungen und Angaben im Handelsregister veröffentlicht werden. Das Handelsregister prüft dabei zusätzlich die Einhaltung von gesetzlichen Bestimmungen wie der Unterscheidungskraft der Firmierung der GmbH und ob der Gesellschaftszweck zulässig ist. Auch hierfür fallen Gebühren an.
Die GmbH ist verpflichtet, eine Bilanz aufzustellen. Bilanzen sind im Grunde reine Vermögensaufstellungen. Anhand der Aufstellung kann unter anderem abgelesen werden, wie viel das Unternehmen an Gewinn erwirtschaftet hat. Am einfachsten tut man das, indem man das Nettovermögen des Jahresendes mit dem Nettovermögen des Jahresanfangs vergleicht. Alles, was dazugekommen ist, ist entweder Gewinn oder eine Einlage der Gesellschafter.
Um Bilanzen zu vergleichen, braucht es aber stets zwei davon. Deswegen ist die GmbH nach der Gründung verpflichtet eine Eröffnungsbilanz zu erstellen, die auch das Finanzamt sehen möchte. Klassischerweise übernimmt diese Aufgabe ein Steuerberater. Auch der möchte bezahlt werden.
Neben diesen obligatorischen Kosten, die immer bei der Gründung anfallen, gibt es aber auch einige variable Kosten. Denn bei der Gründung stehen einem zwei Möglichkeiten offen:
- Entweder man gründet per gesetzlicher Vorlage – dem sogenannten Musterprotokoll.
- Oder man lässt sich eine maßgeschneiderte GmbH-Satzung erstellen.
Das Musterprotokoll ermöglicht eine Gründung in einem vereinfachten Verfahren und ist fast immer ausreichend, wenn man alleiniger Gesellschafter der GmbH wird. Denn dann braucht man keine großartigen Spezialregelungen, die klarstellen, was gelten soll, wenn Gesellschafter sich streiten oder austreten möchten.
Eine individuelle Satzung ist jedoch immer dann wichtig, wenn mindestens zwei Gesellschafter an der GmbH beteiligt werden. Denn dann macht es Sinn mit dem Notar, einem Rechtsanwalt und einem Steuerberater vorab herauszuarbeiten, was in Problemfällen wie Streitigkeiten, Ehescheidungen, Todesfällen oder ähnlichem bezüglich der Gesellschaftsanteile gilt.
Beratung kostet aber selbstverständlich auch.
In Summe schwanken die Kosten mit verschiedenen Variablen. Insbesondere die Erst-Kapital-Ausstattung und die Entscheidung zwischen Musterprotokoll und individueller Satzung führen zu großen Abweichungen bei den Gründungsaufwendungen.
Schätzungsweise kann man aber von folgenden Beträgen ausgehen.
vereinfacht | aufwendig | |
Notargebühr | 952,00 € | 1.309,00 € |
Handelsregistergebühr | 150,00 € | 150,00 € |
Eröffnungsbilanzerstellung | 238,00 € | 238,00 € |
Gründungsberatung | 1.785,00 € | |
Summe | 1.340,00 € | 3.482,00 € |
Es handelt sich dabei um Bruttobeträge. Meist sind vermögensverwaltende GmbHs aufgrund der umsatzsteuerfreien Immobilien- und Wertpapierverwaltung nicht berechtigt, sich die Umsatzsteuer vom Finanzamt erstatten zu lassen. Falls doch, sind die Kosten niedriger.
Dieser Blogbeitrag war einer meiner Info-Briefe, die ich regelmäßig samstags versende. Möchtest du auch Steuergestaltungsmöglichkeiten und Wege effizient Vermögen aufzubauen, als Mail erhalten, dann klicke hier.
Laufende Kosten für Verwaltung und Struktur
Wenn man die Gründung geschafft hat, fallen aber auch laufend jedes Jahr einige Kosten an. Das liegt primär an mehreren Verpflichtungen der GmbH:
- Bilanzierungspflicht
- Pflicht zur Erstellung einer Gewinn- und Verlustrechnung
- Pflicht zur Erstellung von Steuererklärungen der GmbH
- Pflicht zur Veröffentlichung der Jahresabschlüsse beim Handelsregister
- Pflichtmitgliedschaft bei der IHK
- Führung eines eigenen Bankkontos
- Pflicht zur Eintragung im Transparenzregister
Bilanzierung und Aufstellung einer Gewinn- und Verlustrechnung
Die GmbH ist kraft Gesetz ein gewerbliches Unternehmen. Damit einher geht die Verpflichtung ihr Vermögen in einer ordentlichen Art und Weise aufzustellen. In fast allen Ländern der Welt geschieht das über die Aufstellung einer Bilanz.
Der Bilanzierung und doppelten Buchführung liegt ein komplexes und ausgeklügeltes System zugrunde, das ein italienischer Mönch im 15. Jahrhundert in Florenz erstmals vollständig zusammengefasst und beschrieben hat. Mit diesem System kann man sehr sicher und vollständig die Finanzen jedes Unternehmens abbilden.
Im Zusammenspiel mit den Handels- und Steuergesetzen ist es aber alles andere als leicht eine Bilanz und GuV ohne anständige Ausbildung richtig aufzustellen.
Klassischerweise übernimmt deshalb ein Steuerberater beide Aufgaben. Das macht Sinn, da auch das Finanzamt eine Ausarbeitung des Zahlenwerks verlangt.
Steuererklärungen & Veröffentlichung beim Handelsregister
Als eigene juristische Person sind für die GmbH eigene Steuererklärungen einzureichen. Das ist mindestens die Körperschaftsteuererklärung. Nimmt die GmbH die erweiterte Gewerbesteuerkürzung für Immobiliengesellschaften in Anspruch, besteht vom Grundsatz her keine Pflicht eine Gewerbesteuererklärung einzureichen. Allerdings unterliegen andere Einkünfte wie Dividenden oder steuerpflichtige Verkäufe von Wertpapieren immer noch der Gewerbesteuer, weshalb oft auch eine Gewerbesteuererklärung erstellt werden muss.
Immobilienvermietungen sind immer dann umsatzsteuerfrei, wenn zu Wohnzwecken vermietet wird. Werden allerdings Gewerbeimmobilien an andere überlassen, macht es regelmäßig Sinn mit Umsatzsteuer zu vermieten. Denn nur durch den Umsatzsteuerausweis erhält man auch die Möglichkeit sich Umsatzsteuer aus Rechnungen erstatten zu lassen, die die GmbH erhält.
Entsprechend sind oft auch eine Umsatzsteuererklärung und Umsatzsteuervoranmeldungen zu erstellen.
Zudem beinhalten GmbHs für Kunden und Gläubiger stets ein Risiko. Denn die GmbH begrenzt die Haftung auf das GmbH-Vermögen und schirmt den Privatbereich der Gesellschafter ab. Damit Lieferanten, Kunden und Geldgeber ihr Risiko etwas besser kalkulieren können, ist jede GmbH verpflichtet ihre Vermögensaufstellung – die Bilanz – beim Bundesanzeiger Verlag zu veröffentlichen oder zu hinterlegen.
Je größer die GmbH, desto detaillierter werden die Angaben, die man preisgeben muss.
Kleine GmbHs trifft meist nur eine Hinterlegungspflicht. Das bedeutet, dass nur eine ganz vereinfachte Bilanz dem Bundesanzeiger (als Vertreter des Handelsregisters) eingereicht werden muss. Möchte man diese Bilanz einsehen, muss man eine kleine Gebühr von einigen Euro entrichten, was die meisten Neugierigen Blicke schon abhält.
Aber alles genannte verursacht Arbeitsaufwand, der vergütet werden muss. Auch hier übernimmt der Steuerberater klassischerweise die Aufgaben, da er das Wissen, die Software und die Daten bereits hat.
Bankkonto, IHK und Transparenzregister
Die GmbH braucht ein eigenes Bankkonto. Ohne geht es nicht. Banken haben für juristische Personen deutlich höhere Compliance-Anforderungen. Gleichzeitig besteht kein besonders starker Konkurrenzkampf, um GmbHs als Kunden zu gewinnen. Die Folge ist, dass fast keine kostenlosen GmbH-Konten angeboten werden.
Als gewerbliches Unternehmen ist die GmbH stets Pflichtmitglied bei der Industrie- und Handelskammer, die auch die schulische Ausbildung in verschiedenen Berufen übernimmt und die Interessen der Wirtschaft in der Öffentlichkeit vertritt.
Die IHK-Pflicht knüpft aber nach § 2 IHKG an die Gewerbesteuerpflicht an. Mit etwas Hartnäckigkeit kann man also die Befreiung der IHK-Beiträge durchsetzen, wenn man die Gewerbesteuer für seine Immobilien-GmbH beim Finanzamt kürzen lässt.
Und seit einigen Jahren versucht die Politik stärker gegen Geldwäsche und Steuerhinterziehung vorzugehen. Als Folge wurde das Geldwäschekontrollgesetz so verschärft, dass es nun ein öffentlich zugängliches Register gibt, in dem jede Gesellschaftsform in Deutschland eintragen muss, wer als wirtschaftlich Berechtigter im Hintergrund steht. Auch die GmbH kommt um die Eintragung in dieses Transparenzregister nicht herum, was selbstverständlich Arbeit, Zeit und Gebühren verursacht.
Eine Zusammenstellung der Kosten
Möchte man sich nun ein umfassendes Bild zu den Kosten einer VV-GmbH verschaffen, steht man vor einem großen Problem: Die meisten Kosten sind nämlich abhängig vom Vermögen und den Erträgen der GmbH.
Steuerberater, Notare und Rechtsanwälte sind in ihren Gebührenverordnungen vom Grundsatz her verpflichtet ihre Honorare wertabhängig zu gestalten. Damit soll neben dem Arbeitsaufwand auch das Haftungsrisiko sowie die Komplexität der Materie und des erforderlichen Wissens abgebildet werden.
Je größer also der Umsatz (Mieterträge, Dividenden und Verkaufsgewinne), die Bilanzsumme (die Anschaffungskosten der Vermögenswerte wie Immobilien und Wertpapiere – Achtung: ohne die aufgenommenen Schulden), die Anzahl der beschäftigten Mitarbeiter sowie der Gewinn, desto höher sind auch die Kosten.
Den Steuerberatern steht dafür ein Rahmen zur Verfügung, in denen sie sich bei der Honorarstellung bewegen können.
Deswegen muss man für die Kosten leider stets auf den Einzelfall schauen.
Nehmen wir einmal zwei Szenarien an:
Variante 1:
- Mieteinnahmen: 40.000 Euro
- Immobilienwerte (Kaufpreise): 900.000 Euro
- Gewinn: 10.000 Euro
- Mitarbeiter: 0
Kosten der GmbH:
Laufende Kosten nach StBVV | von | bis |
Buchführung | 252,51 € | 1.515,10 € |
Jahresabschluss | 1.307,81 € | 5.791,73 € |
Körperschaftsteuererklärung | 135,89 € | 543,59 € |
Gewerbesteuererklärung | 67,94 € | 407,69 € |
Summe | 1.764,15 € | 8258,11 € |
Variante 2:
- Mieteinnahmen: 120.000 Euro
- Immobilienwerte (Kaufpreise): 2.800.000 Euro
- Gewinn: 40.000 Euro
- Mitarbeiter: 1
Kosten der GmbH:
Laufende Kosten nach StBVV | von | bis |
Buchführung | 400,55 € | 2.403,32 € |
Lohnbuchhaltung | 71,40 € | 399,84 € |
Jahresabschluss | 2.080,83 € | 9.215,12 € |
Körperschaftsteuererklärung | 252,52 € | 1.010,10 € |
Gewerbesteuererklärung | 126,26 € | 757,55 € |
Summe | 2.931,56 € | 13.785,93 € |
Die endgültigen Kosten werden meist irgendwo in der Mitte liegen. Der obere Rahmen wird eigentlich nie ausgereizt, da Steuerberater zur Angemessenheit ihrer Honorare verpflichtet sind. Allerdings sind die Kosten oft überraschend hoch und unerwartet, da man meist nur von den steuerlichen Vorzügen der VV-GmbH hört. Steuerersparnis macht aber nur Sinn, wenn sie die Kosten deutlich übersteigt.
Die sonstigen Kosten sind hingegen deutlich kalkulierbarer. Meist bewegen sie sich um folgende Beträge herum.
Sonstige laufende Kosten | |
Handelregistergebühren | 50,00 € |
Veröffentlichung / Hinterlegung Kosten für den Dienstleister | 178,50 € |
Transparenzregister Gebühr | 30,00 € |
Dienstleister für Meldung zum Transparenzregister | 178,50 € |
IHK-Beitrag (falls anfallend) | 270,00 € |
Bankgebühren | 240,00 € |
Summe | 947,00 € |
Fazit
Man kann also getrost von mindestens 1.340 Euro an Gründungskosten und wiederkehrenden Ausgaben für die Verwaltung von rund 3.500 Euro pro Jahr ausgehen.
Realistisch betrachtet schränkt das die Anzahl der Fälle deutlich ein, in denen eine VV-GmbH Sinn macht. Denn man benötigt einen entsprechend großen Immobilienbestand, damit sich der ganze Aufwand überhaupt lohnt.
Im nächsten Blog-Beitrag beleuchten wir deswegen, ob ein privater Immobilienbestand mit höherer Steuerbelastung, aber der Möglichkeit eines steuerfreien Verkaufs, oder die niedrigere Besteuerung mit der VV-GmbH sinnvoller ist.
Im Anschluss daran können wir Leitlinien ziehen, ab wann sich eine VV-GmbH für Arbeitnehmer und ab wann sie sich für Unternehmer lohnt.
