Im letzten Info-Brief haben wir uns damit beschäftigt, was eine vermögensverwaltende GmbH überhaupt ist und wie man sie gründet.

In dieser Ausgaben gehen wir einen Schritt weiter und verschaffen uns einen umfassenden Überblick über die Steuervor- und Nachteile, die die VV-GmbH mit sich bringt. Dabei schauen wir uns nicht nur die Ebene der GmbH an, sondern beleuchten auch kurz die Ebene des Inhabers – dem Gesellschafter. Denn gerade diese zweite Ebene wird (aus Marketinggründen) meistens unter den Tisch fallen gelassen, womit die VV-GmbH deutlich attraktiver scheint, als sie eigentlich ist. Im Anschluss hast du einen guten Überblick wie du mit der VV-GmbH Geld sparen kannst.

1. Die allgemeinen Steuerregeln der GmbH

Die vermögensverwaltende GmbH ist eine GmbH und damit gelten auch die besonderen Steuerregeln dieser Rechtsform. Dabei gilt es zunächst zu verstehen, dass die GmbH eine eigene rechtliche Persönlichkeit ist, deren Gewinn separat ermittelt und besteuert wird. Deswegen gibt es eine eigene Einkommensteuer u. a. für GmbHs, die sich Körperschaftsteuer nennt. Auch auf diese Steuer fällt Solidaritätszuschlag an.

Die Rechtsform der GmbH wurde zudem explizit geschaffen, um als Unternehmensrechtsform zu fungieren. Deswegen ist kraft Gesetz alles Einkommen der GmbH gewerblich. Dabei ist es irrelevant, ob es sich um Mieteinnahmen, Dividenden oder irgendetwas anderes handelt. Da immer gewerbliches Einkommen vorliegt, ist auch vom Grundsatz her immer Gewerbesteuer darauf zu bezahlen. Inklusive Gewerbesteuer liegt die Steuerbelastung stets bei rund 30 % (15,825 % Körperschaftsteuer und Soli, 14 % Gewerbesteuer). Dieser einkommensunabhängige Steuersatz ist ein erster Vorteil gegenüber uns als Privatpersonen, für die der Steuersatz bis auf 47,475 % ansteigen kann.

Eine GmbH kann aber noch viel mehr. Unternehmen sind die lebenserhaltenden Organe unserer Gesellschaft und Wirtschaft. Deswegen gibt es eine Fülle an steuerlichen Begünstigungen, die im speziellen AGs und GmbHs eingeräumt werden.

Dazu gehören

• Sonderabschreibungsmöglichkeiten auf bewegliche Wirtschaftsgüter (wie Einbauküchen, PKW oder Möbeln) von 20 % neben der normalen Abschreibung,
• die Nutzung einer degressiven AfA (eine Abschreibungsart, mit der man die Ausgaben für Gegenstände deutlich früher steuerlich absetzen kann),
• die Möglichkeit für zukünftige Anschaffungen der nächsten drei Jahre bereits heute 50 % der voraussichtlichen Kosten steuerlich abzusetzen (über einen IAB) und
• einer 3 %-igen Gebäude AfA für Gewerbeimmobilien mit Baujahr ab 1985, die vermietet oder für die GmbH genutzt werden (statt 2 %).

Diese Möglichkeiten gibt es bei der Vermietung von Immobilien (fast) nur über die GmbH, da dort alles als gewerblich zählt.

Im Bezug auf Immobilien gilt, dass nach einer Haltedauer von sechs Jahren der Verkaufsgewinn von Grundstücken und Gebäuden innerhalb von vier Jahren steuerfrei auf neu angeschaffte Immobilien übertragen weren kann. Für GmbHs gibt es zwar keine Möglichkeit nach 10 Jahren steuerfrei zu verkaufen, mit dieser Vorschrift kann man die Bezahlung von Steuern auf Immobilienverkäufe aber bis ins Unendliche aufschieben.

Auch Investments in Wertpapiere sind stark steuerbegünstigt. Veräußerungsgewinne aus Aktien müssen nur zu 5 %, Dividenden und Verkaufsgewinne aus Aktien-ETFs nur zu 20 %, bei der Körperschaftsteuer und 60 % bei der Gewerbesteuer besteuert werden. Damit liegt die effektive Steuerlast auf diese Erträge bei 1,5 % für Gewinn aus Aktienverkäufen und 11,565 % bei Aktien-ETFs.

Über eine VV-GmbH schafft man sich aber auch eine juristische Person, die als Arbeitgeber für einen selbst auftreten kann. Als Arbeitnehmer kannst du dir von deiner GmbH eine Vielzahl an steuerlichen Vergünstigungen geben lassen:

• Jeden Monat einen steuerfreien 50 Euro Tankgutschein,
• die, für dich steuerfreie, Nutzung eines E-Bikes, das die GmbH kauft und voll steuerlich absetzen kann,
• die steuerfreie Überlassung von Smartphone, Tablet und Laptop (auch hier trägt die GmbH steuermindernd die Kosten),
• die Übernahme deiner privaten DSL, Mobilfunk und Internetverträge sowie -kosten durch die GmbH.
• …

Die GmbH kann auch als Untermieter deiner Wohnung auftreten und ihr Büro bei dir einmieten. Damit trägt die GmbH die Kosten und reduziert ihre Steuern, während bei dir keine Steuer anfällt, da du deine privaten Ausgaben einfach nur weiterreichst (Anmerkung: Hier sollte man mit seinem Steuerberater vorab sprechen, damit keine Betriebsaufspaltung entsteht!)

Und zu guter Letzt ist es auch völlig unproblematisch möglich seine Familienangehörige über die GmbH anzustellen und über eine clevere Gestaltung aktiv Abgaben zu sparen und Geld aus der GmbH in den Privatbereich zu ziehen.

Aber auch im Bezug auf den Zeitpunkt der Steuerzahlung sind die Regeln für GmbH deutlich entspannter. Dadurch ist es durch möglich über Maßnahmen wie Rückstellungen, einem abweichendem Wirtschaftsjahr sowie volle Ausreizung der Fristen einen beständiges Liquiditätsvorteil zu schaffen, mit dem man zwischenzeitlich eine nette Zusatzrendite erwirtschaften kann.

Die allgemeinen Regeln der GmbH lassen soviel Gestaltungsspielraum zu, dass ich sogar ein ganzes Buch darüber geschrieben habe, wie man mit diesem Investmentvehikel Vermögen aufbauen kann.

Kombiniert man nun die GmbH mit der Verwaltung von Immobilien, ergibt sich ein weiteres interessantes Steuersparkonzept – die erweiterte Gewerbesteuerkürzung.

2. Immobilienvermögen in der GmbH

Die Gewerbesteuer ist eine Steuer, die die Finanzierung der Gemeinden sicherstellen soll. Sie wurde vor über 100 Jahren so konzipiert, dass sie nur Unternehmen belasten soll. Von jeher soll auf Vermögensverwaltung hingegen keine Gewerbesteuer anfallen. Das ist auch der Grund, warum wir als private Immobilieninvestoren zwar Einkommensteuer, aber keine Gewerbesteuer bezahlen müssen.

GmbHs werden nun kraft Gesetz dazu gezwungen, wegen ihrer gewerblichen Einkünfte auch Gewerbesteuer zu bezahlen. Uns steht es in einer freien Marktwirtschaft frei zu wählen, ob wir unseren Immobilienbestand über eine GmbH oder als Privatperson aufbauen. Damit keine Ungleichbehandlung durch die Belastung mit Gewerbesteuer entsteht, nur weil wir entscheiden unsere Vermögensverwaltung in den Mantel einer GmbH zu hüllen, gibt es im Gesetz die Möglichkeit die Gewerbesteuer streichen zu lassen.

Das ist auf Antrag in der Steuererklärung immer dann möglich, wenn die GmbH ausschließlich Immobilienvermögen verwaltet und nutzt. Sinn und Zweck der Regel ist explizit eine reine Vermögensverwaltung in der GmbH gewerbesteuerlich zu befreien.
Da die Gewerbesteuer gestrichen wird, fallen in der GmbH nur noch 15,825 % an Körperschaftsteuer und Soli auf die Vermietungseinkünfte an. Das ist ein Steuersatz, der damit rund 66 % (15,825 % statt 47,475 %) günstiger ist, als der mögliche Spitzensteuer von uns Privatpersonen.

Leider ist die Befreiungsvorschrift aber kein Freifahrtschein für die Immobilien-GmbH. Es wurden vielmehr sehr enge Regeln geschaffen, die einzuhalten sind, um diese günstige Besteuerung wirklich zu erhalten.

Unter anderem ist jede noch so kleine gewerbliche Tätigkeit (neben der Vermietung) in der GmbH schädlich und führt dazu, dass auf alles wieder 30 % an Steuern anfallen. Beispielsweise sind folgende Tätigkeiten in der VV-GmbH hochgradig problematisch:

• gewerblicher Grundstückshandel, weil man Immobilien flippt,
• Kurzfristige Vermietung über AirBnB, Booking.com,
• Vermietung von Monteurswohnungen,
• (unbeabsichtigtes) Entstehen einer steuerlichen Betriebsaufspaltung
• Anmietung und Weitervermietung von Wohnungen
• Anbieten von Hausmeisterdiensten
• …

Neben diese toxischen Tätigkeiten gibt es eine Reihe an gesetzlich zugelassenen, aber nicht begünstigten Tätigkeiten. Das sind zum Beispiel die Verwaltung und Anschaffung von Wertpapieren und Beteiligungen sowie der Betrieb von PV-Anlagen, wenn die Stromerzeugung gewisse Grenzen nicht überschreitet. Hierbei gilt, dass man zwar weiterhin die günstige Besteuerung des Immobilien-Vermögens erhält, dass die Einnahmen aus den unschädlichen Tätigkeiten aber weiterhin der Gewerbesteuer unterliegen.

Das hier ist aber nur ein oberflächlicher Überblick über die Regeln der Gewerbesteuerkürzung. Besonders im Unternehmensverbund und wenn die Gesellschaftsbeziehungen komplizierter werden, gibt es dutzende Steuerfallen, die zum Verlust der Begünstigung führen.
Die Gewerbesteuerkürzung ist also nur eine sichere Sache, wenn man als Investor von einem erfahrenen Steuerberater begleitet wird.

Zudem wird oft aber auch noch ein weiterer Bereich unter den Tisch fallen gelassen, der starke Auswirkungen auf die Gesamtsteuerlast hat – den Bereich des Gesellschafters. Denn die GmbH soll (eigentlich) bei weitem kein Steuersparmodell sein.

3. Die Steuer-Ebene des Gesellschafters

GmbHs erhalten nur so günstige Steuersätze, da der Gesetzgeber davon ausgeht, dass irgendwann jeder Euro in den Privatbereich der Inhaber wandert. Das geschieht im Standardfall über eine Gewinnausschüttung. Schaut man sich die Besteuerung dieser Dividende im Zusammenspiel mit der GmbH an, macht der niedrige Steuersatz der GmbH Sinn.

Dividenden werden entweder mit 26,375 % an Kapitalertragsteuer oder in Verbindung mit einer 40 %igen Steuerfreistellung über den persönlichen Steuersatz des Gesellschafters besteuert. Wir bleiben hier für die Verständlichkeit bei der Kapitalertragsteuer.

Nehmen wir an 100 Euro werden als Immobilieneinkünfte von der GmbH erwirtschaftet. Davon gehen 15,825 % an Körperschaftsteuer und Soli ab. Die verbleibenden 84,18 Euro können nun als Dividende an die Gesellschafter gegeben werden. Wenn man nun 26,375 % hiervon abzieht, dann bleiben noch 61,97 Euro übrig. Die Gesamtsteuerlast liegt also bei 38,03 %. Genau das ist auch das Ziel der Besteuerung bei GmbHs.

Bei einer Durchleitung der Erträge bis auf Ebene der Privatperson soll eine ähnliche Steuerlast wie bei Privatpersonen erzielt werden. Privat pendelt sich die Steuerlast auch meist bei rund 40 % ein. Der leicht niedrigere GmbH-Steuersatz wird zudem dadurch relativiert, dass Immobilienverkäufe in der GmbH stets der Besteuerung unterliegen (im Regelfall 15,825 % auf Bestandsimmobilien). Eine steuerfreie Veräußerung nach 10 Jahren ist dort nicht möglich.

Die VV-GmbH an sich ist also kein Steuersparmodell, sondern vielmehr ein Vehikel zur Einkommensstrukturierung.

Und genau so sollte man es auch nutzen. Denn wirklich hohe Steuerersparnisse ergeben sich nur unter drei Voraussetzungen.

1. Man strukturiert sein Einkommen so, dass man möglichst viel an Gewinn in der GmbH steuerbegünstigt reinvestiert.
2. Man schiebt den Zufluss in den Privatbereich solange wie möglich auf, um vom Zinseszinseffekt der Steuerbegünstigung in der GmbH zu profitieren.
3. Man versteht genau wie welche Steuerregeln die Gesamtsteuerlast beeinflussen und wie man sie sinnvoll nutzt.

Neben der Gewinnausschüttung gibt es natürlich noch andere Wege, Geld aus der GmbH zu holen:

• Darlehen,
• Arbeitslohn,
• Vermietung von Wirtschaftsgütern,
• atypisch stille Gesellschaften.

Mit keinem dieser Wege kann man aber die Steuer endgültig umgehen und jeder Weg bringt eigene Schwierigkeiten und Steuergefahren mit sich.

Möchte man die VV-GmbH trotzdem nutzen, da man primär langfristig Vermögen aufbauen will und erst irgendwann in einigen Jahren oder Jahrzehnten seiner Gewinne für private Zwecke ausgeben möchte, dann gilt es noch eine weitere wichtige Komponente mit einzukalkulieren: die laufenden Kosten.

Im nächsten Info-Brief schauen wir uns deswegen genau an, was eine VV-GmbH dich wirklich kostet. Denn nur wenn die Steuerersparnis diese Ausgaben deutlich übersteigt, sollte man über eine VV-GmbH nachdenken.