Viele Immobilien-Investoren klagen über zu hohe Steuern. Egal ob Unternehmer oder Arbeitnehmer, wenn du im Privatbereich in Immobilien investierst, wird das zusätzlich Mieteinkommen mit deinem Grenzsteuersatz belegt. Oft liegt der bei 40 % oder mehr. Das schmerzt.
Eine Lösung, die im Netz immer wieder angepriesen wird, ist die vermögensverwaltende GmbH. Nutzt man dieses Investmentvehikel, fallen anscheinend nur 15 % Steuern an und alle Probleme seien damit gelöst. Zudem seien darüber für Gewinne aus Aktieninvestitionen nur 1,5 % Steuern zu bezahlen.
„Das ist auch meine Lösung.“, könnte man meinen, wenn man nur einen kurzen Blick auf das Thema über ein paar YouTube-Videos und Podcasts wirft.
In meiner Beratungspraxis kommen entsprechend auch immer wieder Mandanten auf mich zu und möchten eine GmbH für ihren Vermögensaufbau gründen und nutzen.
Das Thema ist aber leider nicht so einfach, wie oft behauptet. Fast immer wird nur eine Seite der Steuersparmedaille gezeigt – nämlich die Vorteile. Es gibt aber auch einige gravierende Nachteile, die in ein finanzielles Desaster führen können. Die VV-GmbH ist bei weitem keine Eier legende Wollmilchsau. Stattdessen handelt es sich um ein Spezial-Werkzeug, das mit Bedacht eingesetzt werden muss und nur in wenigen Fällen wirklich zum Investor passt.
Ich möchte dir deswegen einen umfassenden Überblick über alle Seiten der Immobilien- und Wertpapier-GmbH zeigen. Ich zeige dir dabei auch die dunklen Seiten, die nicht so gern von Steuerberatern beleuchtet werden. Danach kannst du mit klarem Blick für dich entscheiden, ob es das richtige Vehikel zum Investieren ist.
Da das Thema aber viel zu groß ist, um in einem stück abgehandelt zu werden, werden sich die nächsten Info-Briefe / Blogbeiträge damit befassen.
Welche Fragen beleuchten wir?
Auf folgende Fragen gebe ich dir pragmatische Antworten:
- Was ist eine vermögensverwaltende GmbH genau?
- Welche Steuervorteile und welche Nachteile und Gefahren bringt sie genau?
- Was kostet eine VV-GmbH genau (Gründung, laufender Betrieb und Auflösung)?
- Wenn wir einen privaten Immobilienbestand und die Möglichkeit steuerfrei nach 10 Jahren zu verkaufen mit der niedrigeren Besteuerung in der VV-GmbH vergleichen, was ist sinnvoller
- Wann lohnt sich eine VV-GmbH für Angestellte?
- Wann ist eine VV-GmbH für Unternehmer sinnvoll?
- Welche Alternativen gibt es zur VV-GmbH?
Beginnen wir mit der grundsätzlichen Frage, was die VV-GmbH eigentlich ist.
Was ist eine VV-GmbH eigentlich?
Eine vermögensverwaltende GmbH ist zunächst nichts anderes als eine gewöhnliche Gesellschaft mit beschränkter Haftung.
Als deutsche Bürger steht jedem von uns das gesamte Portfolio der Gesellschaftsformen des Zivilrechts offen. Jeder von uns kann recht frei Kommanditgesellschaften, GbRs, Stiftungen oder Vereine gründen. Auch die GmbH gehört dazu.
Auch wenn die GmbH das Wort Gesellschaft im Namen trägt, braucht es dazu nicht mehrere Personen. Ein einzelner Gesellschafter reicht aus. Möchtest du eine GmbH gründen, benötigst du etwas Kapital und einen Termin bei einem Notar.
Vereinfacht gesagt schreibst du mit dem Notar das grundlegende Regelwerk der GmbH in der Satzung nieder. Diese Grundsätze werden im Anschluss von dir unterschrieben und vom Notar beurkundet. Mit der Gründung verpflichtest du dich als Inhaber die GmbH mit Kapital auszustatten, damit die Gesellschaft den Zweck erfüllen kann, den du ihr gegeben hast.
Das Gesetz sieht vor, dass das mindestens 25.000 Euro sein sollen. Allerdings sind nur 12.500 Euro davon direkt einzubezahlen. Die zweite Hälfte kannst du auch später oder nie in die GmbH einbezahlen. Nachdem du das Stammkapital auf ein Bankkonto überwiesen hast, das auf den Namen der GmbH läuft, meldet der Notar die GmbH zur Eintragung in das Handelsregister an. Dort wird publiziert, wer die GmbH als Geschäftsführer vertritt, mit wie viel Kapital sie ausgestattet wurde, was ihr Zweck und wo ihr Geschäftssitz ist.
Mit der Eintragung hast du eine eigene rechtliche Persönlichkeit geschaffen, die du kontrollierst. Dabei ist diese Persönlichkeit nichts weiter als ein Dokument in einer Schublade und eine Eintragung in einem öffentlichen Register.
Als eigene Person gelten für die GmbH nun aber eigene steuerliche Regeln und sie kann im eigenen Namen Verträge schließen und auch in Immobilien und Wertpapiere investieren.
Gesellschaft mit beschränkter Haftung heißt sie, weil du als Inhaber nicht mehr haftest. Dafür hast du die Gesellschaft mit eigenem Geld ausgestattet. Wenn du nur die Hälfte der 25.000 Euro einbezahlt hast, haftest du lediglich mit der fehlenden Hälfte privat. Wenn du das Kapital voll einbezahlt hast, haftest du vom Grundsatz her gar nicht mehr – außer in Ausnahmefällen. Haftung mit dem Stammkapital heißt aber nicht, dass die GmbH ihr Geld nicht nutzen darf. Das Stammkapital muss nur genau einmal da sein, nämlich zum Zeitpunkt der Gründung. Im Anschluss darf das Kapital frei für Zwecke der GmbH eingesetzt werden. Es kann also auch benutzt werden, um Immobilien zu kaufen.
Die Besonderheit der vermögensverwaltenden GmbH liegt nun darin, dass der Gesellschaftszweck auf den Erwerb und die Verwaltung von Immobilien, Beteiligungen und Wertpapieren lautet. Das ist im ersten Schritt also alles.
Warum zahlt die VV-GmbH so wenig Steuern auf Immobilien-Einkünfte?
In Deutschland gilt der Grundsatz der Privatautonomie. Wir dürfen frei miteinander Verträge schließen, solange wir kein gesetzliches Verbot verletzen. Dazu gehört auch, dass wir unser Vermögen über eine GmbH verwalten und aufbauen dürfen.
GmbHs sind steuerlich gesehen nun kraft Gesetz Gewerbetreibende und bezahlen eigene Steuern auf ihr Einkommen. Das sind die Körperschaftsteuer (die Einkommensteuer der juristischen Personen) von 15 %, der Solidaritätszuschlag von 0,825 % und die Gewerbesteuer von rund 14 % (Höhe schwankt je nach Gemeinde, in der der Sitz der GmbH ist). Wenn die GmbH nun Immobilien kauft und vermietet, fallen stets in Summe rund 30 % an Steuern an. Dabei ist die Höhe des Einkommens wie bei uns als Privatpersonen egal, die Steuer ist stets prozentual gleich hoch.
Unser Grundgesetz beinhaltet nun den Gleichheits-Grundsatz in Artikel 3 GG. Daraus ergibt sich, dass für den Staat gilt: „Gleiches muss gleich behandelt werden. Ungleiches muss ungleich behandelt werden“. Auf die Vermögensverwaltung von uns Privatpersonen fällt aber keine Gewerbesteuer an. In der GmbH jedoch sehr wohl. Gleiches (die Vermögensverwaltung) wird hier also ungleich (privat, anders als in der GmbH) behandelt. Deswegen gibt es eine Sondervorschrift im Gewerbesteuergesetz nach der GmbHs, die nur Immobilien- und Kapitalvermögen verwalten, die Möglichkeit haben, sich auf Antrag von der Gewerbesteuer befreien zu lassen.
Erfüllt man die Voraussetzungen der Vorschrift und stellt den Antrag beim Finanzamt, wird das Immobilien-Einkommen der GmbH somit nur noch mit Körperschaftsteuer und Soli besteuert. In Summe sind das nur 15,825 %. Zudem gelten einige Besonderheiten des Körperschaftsteuergesetzes, die zum Beispiel Aktienverkäufe steuerlich begünstigen.
Mehr steckt nicht hinter der „vermögensverwaltenden“ GmbH oder „Immobilien-GmbH“.
15,825 % sind auf den ersten Blick sehr wenig, wenn man als Privatperson 42 % oder mehr gewohnt ist. Allerdings ist die laufende Besteuerung auf Ebene der GmbH nur die halbe Wahrheit. Möchte man das Geld als Privatperson nämlich irgendwann verwenden, fällt zusätzlich Einkommensteuer an. Zudem ändern sich die Steuerregeln mit Nutzung einer GmbH grundlegend. Ausgaben, die man vorher nicht abziehen konnte, werden mit einem Mal abzugsfähig. Steuerfreiheiten wie der steuerfreie Immo-Verkauf nach 10 Jahren verschwinden komplett. Andere Steuerbegünstigungen beim Immo-Verkauf kommen stattdessen hinzu.
Aber auch der Umgang mit dem Finanzamt und die Vorschriften, die man berücksichtigen muss, um keine Probleme zu bekommen, sind ganz andere.
Deswegen werden wir im nächsten Info-Brief / Blogbeitrag einen tiefen Blick hinter die Kulissen der VV-GmbH werfen und uns eine Übersicht über die Steuerregeln dort verschaffen.
