Die drei Probleme abbezahlter Immobilien

1.      Die Immobilie ist entweder vollständig oder fast abgeschrieben

Im deutschen Steuerrecht darfst du die Anschaffungskosten des Gebäudes Stück für Stück jährlich als Ausgabe von der Steuer absetzen – also nicht, wie man vielleicht meinen könnte, im Jahr eines Immobilienkaufs den Gesamtpreis. Je nach Baujahr und Nutzung sind das im Jahr 2,5 %, 3 % oder 2 % der ursprünglichen Anschaffungskosten des Gebäudes. Also Kaufpreis plus Notarkosten, Grundbucheintragungen etc. Wenn du jedes Jahr 2,5 % oder 2 % als steuermindernde Ausgabe absetzt, ist nach 40 oder 50 Jahren aber Schluss, weil die Kosten aufgebraucht sind.

Hast du die Immobilie geerbt, trittst du in die Rechtsstellung des Erblassers ein. Es wird also so getan, als ob das Anschaffungsjahr und die Anschaffungskosten von der Person, die dir die Immobilie vererbt hat, nun deine wären. Bei einem Erbe ist es deswegen oft so, dass die 40 beziehungsweise 50 Jahre schon abgelaufen sind. Die fehlende AfA bedeutet dann mehr Steuern.

Selbst wenn die 40 / 50 Jahre nicht abgelaufen sind, weil du zum Beispiel selbst die Immobilie vor 15 Jahren gekauft hast, dann sind die Beträge, die du bei der Steuer absetzen kannst, sehr gering. Die 2 % oder 2,5 % richten sich ja nach den ursprünglichen Anschaffungskosten und Herstellungskosten und nicht nach dem Wert der Immobilie heute. Vor 15 Jahren hat man noch ein Einfamilienhaus auf dem Land für 180.000 Euro bekommen und eine 3-Zimmer-Eigentumswohnung in sehr guter Lage wie Freiburg für unter 100.000 Euro.

Heute liegen die Kaufpreise mindestens beim Dreifachen. Im Zuge der Kaufpreise sind hoffentlich auch gleichzeitig deine Mieteinnahmen gestiegen. Die AfA als gegenzurechnende Ausgabe ist aber gleichgeblieben.

Deine Steuer ist also höher, als sie sein sollte.

2.      Die absetzbaren Zinskosten sind gering

Wenn die Immobilie schuldenfrei ist, zahlst du keine Zinsen. Das ist eine feine Sache. Allerdings kannst du auch keine Zinsen als Ausgaben von der Steuer absetzen. Das führt dazu, dass du deutlich mehr Steuern bezahlst, als wenn du noch ein Darlehen laufen hättest.

Wenn du die Immobilie schon länger besitzt und den steuerlichen Gewinn der Immobilie in den Steuerbescheiden über die letzten Jahre hinweg vergleichst, wirst du wahrscheinlich feststellen, dass dieser von Jahr zu Jahr tendenziell gestiegen ist. Das liegt eben an dem sinkenden Zinsanteil bei den Werbungskosten.

3.      Immobilien sind gebundenes Kapital

Vielleicht hast du eine Immobilie im Wert von 400.000 oder 600.000 Euro. Mit diesem Wert kannst du aber erst mal nichts anfangen. Denn es gibt keine sinnvolle Möglichkeit, die Immobilie Stück für Stück zu verkaufen, so wie du es bei Aktien oder Fondsanteilen könntest. Vor allem Unternehmer trifft das im Alter manchmal hart. Sie investieren für ihre Altersvorsorge in Immobilien. Doch wenn es dann so weit ist, dass sie kürzertreten wollen, trifft sie genau dieses Problem des gebundenen Kapitals. Sie haben zwar theoretisch das Vermögen, um entspannt in den Vorruhestand zu gehen, praktisch fehlt aber die Liquidität. Das Vermögen ist schließlich in der Immobilie gebunden und sie können damit nichts anfangen.

Entweder verkaufen die Unternehmer gleich die ganze Immobilie, wodurch sie ihre Einkommensquelle eliminieren – das wäre unverhältnismäßig. Oder sie bleiben dabei, nur den Überschuss aus der Miete zu nutzen. Dieser reicht jedoch eventuell nicht aus, um ihre Lebenshaltungskosten zu decken.

Ich gehe in beiden Szenarien davon aus, dass du deine Immobilie nicht hergeben möchtest. Warum solltest du auch eine rentable Investition verkaufen, die dir auch in 40 Jahren noch gute Erträge einbringen wird?

Die Lösung – eine einfache Idee.

Aber wie wäre folgendes: Verkaufe doch die Immobilie innerhalb der Familie zum Beispiel an deine Ehefrau oder an deinen Ehegatten. So bleibt die Immobilie bei dir, gleichzeitig schaffst du freie Geldmittel und realisierst die Wertsteigerungen, die sich über die Jahre angesammelt haben.

Wenn du eine Eigentumswohnung in Freiburg für 100.000 Euro vor 15 Jahren gekauft hast und die Wohnung mittlerweile 400.000 Euro wert ist, schaffst du dir damit über die passende Finanzierung 300.000 Euro an freien Mitteln. Freie Mittel, die du dann für ganz Verschiedenes nutzen kannst. Im besten Fall für eine weitere Investition.

Sinnvollerweise geht dein Ehepartner dafür zur Bank und nimmt ein Darlehen auf. Denn schließlich muss er oder sie die Immobilie auch bezahlen können. Neben den 300.000 Euro auf der Bank ergeben sich dann noch einige steuerliche spannende Besonderheiten, die dir zusätzlich mehrere Tausend Euro ersparen.

Die Folgen des Verkaufs in der Familie

Im Folgenden zeige ich dir die verschiedenen Folgen und was es zu beachten gibt.

Die Kosten des Verkaufs

Das erste, an was du vielleicht denkst, ist die Grunderwerbsteuer. Von jedem Immobilienverkauf nimmt sich der Fiskus seinen Teil. In Baden-Württemberg sind das 5 % auf den Kaufpreis. Wenn wir bei der Eigentumswohnung in Freiburg bleiben, liegt die Steuer bei 20.000 Euro (400.000 Euro x 5 %). Das würde das Modell schon gefährden. Denn diese 20.000 Euro müsste man ja erst einmal wieder hereinarbeiten. Glücklicherweise hat der Gesetzgeber Immobilienverkäufe innerhalb der Familie von der Grunderwerbsteuer befreit (§ 3 Nr. 4 und Nr. 6 GrEStG). Wenn du an deinen Ehepartner oder an deine Kinder verkaufst, fällt keine Steuer an.

Was allerdings bleibt, sind die Kosten für Notar und Grundbucheintragung. Auch bei einem Verkauf in der Familie fallen diese Kosten an. Beides richtet sich nach dem Kaufpreis der Immobilie. Diese Kosten müssen auf jeden Fall wieder hereingeholt werden, damit sich das ganze rechnet. Dann möchte die Bank wahrscheinlich eine Grundschuld zur Absicherung des Darlehens eingetragen haben. Auch für die Umtragung fallen Kosten beim Grundbuchamt und Notar an. Für diese Posten liegen die Notar- und Grundbuch-Kosten bei rund 1,5 % bis 2 % des Kaufpreises.

Neben diesen Kosten müssen wir an das Darlehen denken. Das Darlehen von der Bank produziert selbstverständlich auch Kosten, und zwar hauptsächlich die laufenden Zinsen. Zum Stand heute – April 2024 – liegen die Zinsen bei rund 4,5 % für eine Zinsbindung von 15 Jahren. Je schlechter deine Bonität und je höher der Kredit im Verhältnis zum Wert der Immobilie, desto höher ist der Zins.

In unserem Fall herrscht aber recht viel Sicherheit, auch für die Bank, deswegen können wir in dieser Situation 4 % an Zins heranziehen. Die Immobilie ist schließlich bekannt und du wählst die Darlehenshöhe selbst. Den Betrag, den du nicht finanzierst, kann der Käufer, also dein Ehepartner, dir beispielsweise in Raten aus der Miete abzahlen.

Zinsen als Werbungskosten bei der Steuer

Zinsen sind Kosten und müssen bezahlt werden. Das ist die eine (negative) Seite. Die andere ist, dass du Zinsen auch als Werbungskosten absetzen darfst. Zinsen mindern also deine Steuerlast. Die Zinsen abzüglich des Nachlasses bei der Steuer musst du aber erwirtschaften. Die Auswirkungen werden gleich in einem anschaulichen Beispiel klar.

Absetzung für Abnutzung als Werbungskosten bei der Steuer

Der letzte Baustein ist die AfA, handelsrechtlich spricht man auch von Abschreibungen. Die Anschaffungskosten des Gebäudes werden prozentual als Ausgabe bei der Steuer abgesetzt. Für Immobilien, die zu Wohnzwecken genutzt und die vor 1925 gebaut wurden, sind das 2,5 % pro Jahr. Bei Immobilien, die zu Wohnzwecken vermietet werden mit einem Baujahr zwischen 1925 und 2022 sind es 2 %. Eine Immobilie besteht immer aus Gebäude und Grundstück. Abgeschrieben werden darf dabei nur der Anteil des Gebäudes im Kaufpreis. Man muss die Immobilie für die AfA also aufteilen. Mehr dazu findest du in einem anderen Blogbeitrag hier.

Bei unserer Beispiel-Immobilie in Freiburg nehme ich 75 % Gebäudeanteil an. Die Immobilie hat gemäß unserem Beispiel 100.000 Euro vor 15 Jahren gekostet – mit Nebenkosten sogar 108.000 Euro.

Die jährliche AfA beträgt jetzt, wenn du nichts unternimmst, 1.620 Euro (108.000 Euro Kaufpreis x 75 % Grundstücksanteil x 2 % AfA-Satz = 1.620 Euro). Diese AfA mindert dein zu versteuerndes Einkommen. Das bedeutet: auf 1.620 Euro an jährlichen Mieteinnahmen zahlst du derzeit keine Steuer. Der Steuernachlass ergibt sich durch Multiplikation mit deinem Grenzsteuersatz (zum Beispiel 35 %). Dein bisheriger Steuernachlass für die Anschaffung liegt also bei 567 Euro (1.620 Euro AfA x 35 % Grenzsteuersatz). Plus/minus, je nachdem wie hoch dein Grenzsteuersatz ist.

Je länger die Immobilie in der Familie war, desto geringer ist tendenziell der Steuernachlass, weil entweder die Anschaffungskosten geringer waren oder die AfA aufgebraucht ist. Hast du geerbt, dann trittst du grundsätzlich rechtlich in die Fußstapfen des Rechtsvorgängers und übernimmst die Kosten und Zeiten des Erblassers. Aber deswegen schauen wir uns dieses Modell ja an. Wir wollen daran etwas ändern.

Beispielberechnung

Nun müssen sich die Mehrkosten für Zinsen etc. mit den Steuervorteilen der Zinsen und vor allem der AfA aufwiegen, dass das Ganze eine vertretbare Gestaltung wird und Sinn macht. Stellen wir die bisherige Situation und den Verkauf in einer Gesamtrechnung gegenüber.

Dafür habe ich angenommen, dass die Immobilie 12.000 Euro an Mieteinnahmen erwirtschaftet, die allgemeinen Kosten bei rund 3.000 Euro liegen und man besagte 1.620 Euro AfA abzieht. Die Immobilie ist abbezahlt, weswegen keine Zinsen anfallen. Dein Grenzsteuersatz liegt bei 35 % und führt zu einer Steuer von 2.650,00 Euro pro Jahr.

Der Verkauf bewirkt nun zwei Dinge: Einmal ist der neue Kaufpreis maßgebend für die Höhe der AfA und als zweites beginnt die AfA-Laufzeit von 40 oder 50 Jahren neu zu laufen. Zunächst addiert man den neuen Kaufpreis und die Kaufnebenkosten wie Notar und Grundbuch. Anschließend multipliziert man den auf das Gebäude entfallenden Anteil mit dem AfA-Satz. Zuletzt multipliziert man mit dem Grenzsteuersatz.

Gesamtbetrachtung über 30 Jahre

Bei einem Annuitätendarlehen sinken die Zinsen von Jahr zu Jahr, da der offene Darlehensbetrag auch sinkt. Man bezahlt immer den gleichen Betrag. Anfangs ist der Zinsanteil sehr hoch und wird gegen Laufzeitende immer geringer. Über 30 Jahre ergibt sich dann aufgrund der sinkenden Zinsen folgendes Bild. Es laufen 215.608 Euro an Zinsen auf. Und die Steuerersparnis liegt bei rund 124.000 Euro. Bei der Gesamtbetrachtung der Kosten sind die Kaufnebenkosten nicht zu vergessen.

Jetzt ist mir natürlich klar, dass das nur eine Modellrechnung ist. Mit sehr hoher Wahrscheinlichkeit steigen die Mieteinnahmen pro Jahr und genauso werden die Kosten steigen. Gleichzeitig verschieben sich wahrscheinlich die Steuersätze im privaten weiterhin zum Abbau der kalten Progression und führen dazu, dass die Steuerlast eher sinkt. Aber da wir natürlich noch nichts davon mit Sicherheit wissen, bleiben wir einmal bei dieser Berechnung.

Diese Gestaltung kostet dich also in diesem Fall rund 99.000 Euro über die ersten 30 Jahre. Das sind also die tatsächlichen Kosten, die du für die Schaffung von freier Liquidität von rund 292.000 Euro bezahlst.

Wenn du als Unternehmer vor dem Ruhestand stehst und dieses Modell in Betracht ziehst, sollte dir das bewusst sein. Vielleicht möchtest du dieses kalkulierbare Risiko in Kauf nehmen.

Für alle anderen macht das aber wohl eher keinen Sinn. Warum sollte man 99.000 Euro bezahlen, um 292.000 Euro zu leihen?

Investieren statt Ausgeben

Stattdessen solltest du mit deinem Geld etwas Sinnvolles tun und es anlegen. Wie wäre es, wenn wir die 292.000 Euro zum Arbeiten schicken und in einen Indexfonds auf den Weltmarkt investieren. Wie zum Beispiel den Vanguard FTSE All-World. Damit hätten wir eine breit gestreute Investition, die mit durchschnittlich 7 % pro Jahr wächst. Teils durch reine Wertsteigerung, teils durch Dividenden. Aufgrund des langen Anlagehorizontes von 30 Jahren sind wir auch gegen Schwankungen und Börseneinbrüche gewappnet. Dazu sind Erträge aus ETFs nach dem Investmentsteuergesetz stark steuerbegünstigt. Wir müssen hier nur 70 % der Erträge versteuern, zudem greift der Kapitalertragsteuersatz von 26,375 % und pro Ehepartner bezahlst du auf die ersten 1.000 Euro pro Jahr gar keine Steuer aufgrund des Sparer-Pauschbetrags. Dann haben wir maximale Flexibilität. Brauchst du einmal liquide Mittel, kannst du einzelne Anteile einfach verkaufen.

Wenn wir nun die Zahlen berechnen und annehmen, dass 2 % der 7 % an Dividende jährlich ausgeschüttet und reinvestiert werden, dann kommen wir zu folgenden Ergebnis:

Nach dreißig Jahren ergibt sich durch den Zinseszinseffekt und den Steuerbegünstigungen aufgrund der Buy and Hold Strategie sowie dem Investmentsteuergesetz ein fast unvorstellbarer Betrag von 2.050.000 Euro an Mehr-Vermögen. Das ist das, was die Anlage der 292.000 Euro erwirtschaftet.

Selbst wenn man die Kosten der Immobiliengestaltung davon abzieht, bleiben immer noch 1,95 Millionen Euro an Vermögensaufbau. Und auch wenn du dich entscheidest, die Wertpapiere zu verkaufen, bleiben dir nach Steuern noch deutlich mehr als eine Million Euro an Gewinn.

In meinen Augen wäre das also die sinnvollste Variante, wie man aus einem Verkauf innerhalb der Familie einen wirklichen Mehrwert schaffen kann.

Das besondere hierbei ist, dass man mit Hebel Aktieninvestitionen im Privatbereich tätigt. Normalerweise ist es dabei steuerlich verboten, die Zinsen dafür als Ausgabe abzuziehen. Was wir aber hier gemacht haben, ist eine Besonderheit. Wir haben die Kreditkosten abzugsfähig mit der Immobilie verbunden und die Wertpapierinvestition steuerlich getrennt über eine andere Person abgewickelt. Deswegen funktioniert das. Und da man in der Ehe gewöhnlich im Zugewinnausgleich lebt, ist das Risiko auch vertretbar, selbst wenn irgendwann einmal eine Scheidung anstehen sollte, dann verkauft man eben einen Teil der Wertpapiere für den Zugewinnausgleich und trotzdem stehen alle noch gut da.

Hindernisse – das solltest du beachten.

Damit das Finanzamt dir deine Steuervorteile nicht streicht, gibt es ein paar Dinge zu beachten.

Zunächst: Verkäufe innerhalb der Familie müssen stets fremdüblich ausgestaltet werden. Das bedeutet, dass der Kaufvertrag der Immobilie so aufgesetzt werden muss, als würdest du an jemand Fremdes verkaufen (H 4.8 Fremdvergleich EStH). Nur dann gibt es für das Finanzamt keinen Anhaltspunkt, deine Gestaltung anzugreifen.

Dann hast du wahrscheinlich vom privaten Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG gehört. Wenn du im Privatbereich eine Immobilie vermietest, dann gilt für diese Immobilie eine 10-Jahresfrist. Innerhalb von 10 Jahren ab Kauf der Immobilie darfst du zwar verkaufen. Allerdings musst du den Gewinn aus dem Verkauf versteuern. Für unser Gestaltungsmodell bedeutet das, dass du außerhalb dieser 10 Jahre sein solltest. Maßgeblich hierfür sind die Notartermine. Ab dem Notartermin des Kaufs müssen 10 Jahre vergangen sein. Sonst machst du dir mit der Steuer auf den Wertzuwachs deine Rendite kaputt.

Solltest du die Immobilie geerbt haben, dann übernimmst du auch hier nach § 23 Abs. 1 S. 3 EStG den Zeitpunkt des Notartermins des vorherigen Eigentümers. Also meist den deiner Eltern.

Pass hier nur auf, wenn du Ausgleichszahlungen an deine Miterben geleistet hast. Wenn du also deine Geschwister beim Erbe ausgezahlt hast und du dafür die Immobilie erhalten hast, solltest du auf jeden Fall zuerst einen Steuerberater das Modell prüfen lassen. Denn die Ausgleichszahlungen werden unter Umständen gewertet wie ein teilweiser Kauf der Immobilie und dann bist du vielleicht in einer neuen 10-Jahresfrist.

Abgesehen von den steuerlichen Fragen kommt es dazu hochgradig auf den Einzelfall an, ob sich diese Gestaltung bei dir auch bezüglich des Cashflows rechnet. Optimalerweise willst du dich nicht mit Zahlungen an die Bank belasten, die du nicht mit der Miete stemmen kannst. Den Cashflow haben wir hier aber gar nicht betrachtet. Es wäre also wichtig, sich auch dazu Gedanken zu machen und mit verschiedenen Höhen an Tilgungsätzen Varianten durchzurechnen.

Wenn du dazu noch eine Familienstiftung hast, die über freie Mittel verfügt, dann wäre es vielleicht auch sinnvoll, die Stiftung als Bank zu nutzen und sich ein endfälliges Darlehen geben zu lassen.

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