Es gibt viele Wege Vermögen aufzubauen. Einer der interessanteren dabei ist über Immobilien. So kann man zum Beispiel über Kaufen, Renovieren und Verkaufen innerhalb von wenigen Monaten einen stattlichen Gewinn von mehreren zehntausend Euro erwirtschaften. Ich möchte dir nun einen Überblick geben, wie die Besteuerung von diesem Gewinn aussehen wird, je nachdem ob du privat oder über eine GmbH kaufst. So kannst du besser einschätzen, ob Fix n Flip deine Variante zum Vermögensaufbau wird. Dazu zeige ich dir ein paar Steuerfallen, die du umschiffen solltest. Und ich zeige dir eine Möglichkeit, wie du es sogar schaffst Immobilien zu flippen, ohne einen einzigen Cent Steuern zu zahlen. Und zwar mit einer Methode, die 100% legal ist und dazu genial einfach.
Grundlagen
Fix n Flip bedeutet, dass du Immobilien kaufst, renovierst und dann teurer verkaufst. Bei der Besteuerung dieses Veräußerungsgewinnes befinden wir uns immer im Ertragsteuersystem. Besteuert wird also der Mehrertrag – der Veräußerungsgewinn – den du verdienst.
Zunächst gilt es, den Veräußerungsgewinn richtig steuerlich darzustellen.
Anschließend ist die wichtige Unterscheidung, ob du dein Immobiliengeschäft im Privat- oder Unternehmensbereich abwickelst. Im Privatbereich greift die Einkommensteuer und im Unternehmensbereich die Körperschaft- und Gewerbesteuer.
Ermittlung des steuerpflichtigen Gewinnes
Dein steuerpflichtiger Gewinn des Fix n Flip Geschäftes, auf welchen später deine Steuer berechnet wird, ergibt sich wie folgt:
+ | Veräußerungspreis der Immobilie |
– | Anschaffungskosten der Immobilie |
– | Werbungskosten wie z.B. Renovierungskosten |
= | Steuerlicher Gewinn |
Dein steuerlicher Gewinn ist der Preis, mit dem du die Immobilie weiterverkaufst, dieser mindert sich aber um die Anschaffungs- und Werbungskosten. Sammle also alle Belege und Rechnungen, die mit der Immobilie zu tun haben, akribisch. Um deine Kosten berücksichtigen zu können, müssen sie immer nachweisbar sein. Denke an Baumarkt-Rechnungen, Handwerker-Rechnungen und Rechnungen von Notar, Makler, Grunderwerbsteuer und Grundbuch sowie Zinsen für Darlehen. Daneben gibt es drei Posten, die dir Steuern sparen und oft unter den Tisch fallen:
- Fahrtkosten: Du kannst alle Fahrten bezüglich der Immobilie mit 30 Cent auf den Kilometer pauschal ansetzen. Also Hin- und Rückfahrten zu Renovierungen, Besichtigungen, Notarbesuchen und allem, was für die Immobilie noch so anfällt, spart dir bares Geld.
- Verpflegungsmehraufwendungen: Für jeden Tag, an dem du aufgrund der Immobilie mehr als 8 Stunden von zu Hause weg warst, darfst du 14 Euro pauschal als Ausgabe ansetzen [Stand: 2024]. Wenn du selbst renovierst, was oft Sinn macht, gerade wenn du zügig Eigenkapital schaffen willst, kommen viele solcher Tage zusammen.
- Homeofficepauschale: Die sechs Euro am Tag, die man als Arbeitnehmer für Arbeiten im Homeoffice ansetzen darf, kann man auch hier für Büroarbeiten ansetzen [Stand: 2024]. Wenn du sogar ein häusliches Arbeitszimmer hast, kannst du auch deine Mietkosten teilweise steuerlich absetzen.
Welches Steuersystem greift? GmbH, Betrieb oder Privat?
Da du jetzt weißt, was überhaupt besteuert wird – dein gerade beschriebener steuerlicher Gewinn – musst du unterscheiden, in welchem System du ihn besteuern lassen willst. Das entscheidest du bereits beim Kauf der Immobilie. Für diese Unterscheidung kommt es darauf an, wer die Immobilie kauft und anschließend im Grundbuch eingetragen wird. Zur Auswahl stehst du als Privatperson, du mit einem eventuellen Einzelunternehmen (auch du als Privatperson) oder deine GmbH mit dir lediglich als Geschäftsführer.
Kaufst du die Immobilie privat, dann steht dein Name auf dem Kaufvertrag und im Grundbuch. Dein Verkauf wird hier im Einkommensteuersystem besteuert. Solltest du ein Einzelunternehmen haben ist das ebenfalls der Fall. Zur eventuellen Zuordnung in dein Einzelunternehmen würdest du einfach deinem Steuerberater Bescheid geben, dass der Kauf im Betrieb stattfinden soll, und er bucht das entsprechend ein. Da aber nur wenig dafür spricht, einen Fix n Flip im Einzelunternehmen abzuwickeln, behandelt dieser Beitrag nur den Kauf über den Privatbereich ohne Unternehmen. Der einzige Vorteil des Einzelunternehmens wäre, dass man einen möglichen Verlust mit anderen Einkunftsarten verrechnen kann.
Wenn du eine GmbH hast und sie den Fix n Flip abwickeln soll, muss die GmbH auch zwingend als Eigentümerin eingetragen sein. Dazu musst du beim Notar klar machen, dass du nur als Geschäftsführer der GmbH auftrittst und die GmbH selbst die Immobilie kauft. Dann greift das Körperschaftsteuersystem.
Schauen wir uns einmal die beiden relevanten Fälle genauer an – also privat oder im Rahmen einer GmbH zu kaufen.
Privat kaufen
Privates Veräußerungsgeschäft
Im Privaten ist der Kauf und Verkauf steuerlich ein sogenanntes privates Veräußerungsgeschäft. Steuer fällt immer an, wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als 10 Jahre liegen. Dabei kommt es auf das sogenannte dingliche Geschäft an. Das bedeutet, die 10-Jahresfrist fängt ab dem Zeitpunkt des Notarvertrages an zu laufen. Es ist völlig egal, wann du im Grundbuch eingetragen wirst. Da du beim Fix n Flip aber gerade versuchst günstig einzukaufen und mit Gewinn schnell wieder zu verkaufen, bist du regelmäßig in der 10-Jahresfrist und somit auch in der Steuerpflicht. Lediglich ein Gewinn unter 600 Euro ist steuerfrei, denn dafür gibt es eine Freigrenze im Gesetz.
Besteuerung des Gewinns im Privatbereich
Du sammelst alle Belege, ermittelst deinen Gewinn, nimmst dabei möglichst alles an Werbungskosten mit rein und erklärst es dem Finanzamt. Das erfolgt in deiner Steuererklärung für das Jahr des Verkaufs. Das Finanzamt bekommt übrigens vom Grundbuchamt automatisch Bescheid über Verkäufe und Käufe. Du kommst also nicht drum herum, deinen Gewinn zu erklären und zu besteuern.
In der Einkommensteuer ist es so, dass ein Gesamtbetrag der Einkünfte ermittelt wird, der sich aus deinen verschiedenen Einkunftsarten zusammensetzt. Dazu zählt beispielsweise dein Gewinn aus einem Gewerbe, wenn du ein Einzelunternehmen hast, Vermietungseinkünfte, deine Einkünfte als Arbeitnehmern und auch die aus dem Verkauf der Immobilie. Von der Summe werden dann, vereinfacht gesagt, außergewöhnliche Belastungen, Sonderausgaben und Kinderfreibeträge abgezogen. Dieses Ergebnis wird anschließend mit deinem progressiven Steuertarif besteuert. Progressiver Steuertarif, beziehungsweise die Anwendung eines Grenzsteuersatzes, bedeutet, dass jeder weitere Euro, den du verdienst, teurer besteuert wird als der Euro davor. Die Kurve sieht so aus.
Wenn dich also interessiert, wie hoch die Steuer auf den Verkauf wird, bietet sich folgendes Vorgehen an: Schaue dir den letzten Steuerbescheid an und suche den Posten „zu versteuerndes Einkommen“. Überprüfe kurz, ob dein Einkommen in diesem Jahr im Vergleich zu dem Jahr des Steuerbescheids stark gesunken, oder gestiegen ist. Vielleicht ist dein Gewinn als Unternehmer dieses Jahr deutlich höher. Dann müsstest du den Posten anpassen. Als nächstes gibst du den Betrag auf der Steuerrechnerseite des Bundesministeriums für Finanzen ein, wodurch du deinen Grenzsteuersatz ermittelst. Jeder Euro, den du mehr verdienst, wird mit diesem Steuersatz besteuert. Du kannst deinen voraussichtlichen Gewinn aus dem Verkauf also ganz einfach mit dem Prozentsatz multiplizieren und hast so die ungefähre Höhe der Steuer auf den Verkauf. Dann trifft dich nicht das böse Erwachen, sondern du kannst das Geld entsprechend zurücklegen.
In der GmbH kaufen
Neben dem Privatkauf gibt es den Kauf im Unternehmen. Wenn dein Grenzsteuersatz über 30 % liegt, macht es vielleicht Sinn, Fix n Flip über eine GmbH zu betreiben. Dort ist der Gewinn gedeckelt auf Körperschaftssteuer, Soli und Gewerbesteuer. Das sind je nach Hebesatz der Gemeinde – also wo die GmbH ansässig ist – zwischen 26 % und 32 % Steuer. Jeder Euro wird gleich besteuert mit den genannten Sätzen – nicht wie im Privaten.
Wenn du dich etwas auskennst, denkst du an dieser Stelle vielleicht an die erweiterte Gewerbesteuerkürzung für Immobilien-GmbHs. Es gibt die Möglichkeit für GmbHs, die nur Immobilienbesitz verwalten, sich von der Gewerbesteuer befreien zu lassen. In Folge fallen nur noch 15,825 % Steuerbelastung mit Körperschaftsteuer und Solidaritätszuschlag in der GmbH an. Das wäre eine feine Sache für deinen Fix n Flip. An dieser Stelle muss ich dich aber enttäuschen. In einer Immobilien-GmbH ist der gelegentliche Verkauf von Bestandsimmobilien zwar begünstigt, diese Gebäude müssen aber mit Vermietungsabsicht angeschafft worden sein. Einfach nur eine Immobilien-GmbH zu gründen, um Fix n Flip zu betreiben, funktioniert nicht. Das fällt nicht unter die Begünstigung und entsprechend ist auch Gewerbesteuer zu bezahlen..
Grundsätzlich ist deswegen inklusive Gewerbesteuer mit rund 30 % Steuern für das Fix n Flip Geschäft rechnen. Das ist aber immer noch günstiger als 40 % (aufwärts) im Privatbereich.
Achte bitte auf Folgendes:
Die GmbH muss Eigentümerin werden und alle Rechnungen müssen auch an die GmbH gehen. Vorsteuerabzug hast du dabei nicht. Vorsteuerabzug gibt es nur, wenn der Umsatz, den man tätigt – also der Verkauf der Immobilie – auch mit Umsatzsteuer belastet ist. Bei Immobilien ist das meistens nicht der Fall. Verkaufst du allerdings an einen Unternehmer oder nutzt das Reverse-Charge-Verfahren ist das anders. Frage am besten deinen Steuerberater um Rat, sollte das in Frage kommen. In 95 % der Fälle bezahlst deine Rechnungen allerdings brutto und hast keinen Vorsteuerabzug.
Kosten der GmbH
Eine GmbH kostet laufend Geld. Diese Kosten musst du in deine Überlegungen sinnvollerweise einbeziehen.
Du kannst für die Gründung einmalig mit mindestens folgenden Kosten rechnen:
+ | Notarkosten | Ca. 700 € |
+ | Handelsregistereintragung | Ca. 200 € |
+ | Eventuell Rechtsberatung zur Gründung | Zwischen 800 und 2.000 € |
= | Gründungskosten | Zwischen 1.300 und 2.700 € |
Theoretisch könntest du die Gründungskosten auf einen Betrag von 700 Euro bis 1.000 Euro reduzieren, indem du über ein Musterprotokoll gründest und dabei auf Rechtsberatung (neben dem Notar) verzichtest.
Für die GmbH müssen laufend Jahresabschlüsse aufgestellt werden und es fallen Gebühren von verschiedenen Behörden an. Die Beträge schwanken je nach IHK, Steuerberater und Umsätzen, dem Gewinn und der Bilanzsumme der GmbH. Deswegen gebe ich dir eine grobe Bandbreite:
+ | IHK-Beitrag | Zwischen 250 und 350 € |
+ | Transparenzregistergebühren | Ca. 25 € |
+ | Handelsregistergebühren | Ca. 20 € |
+ | Bankgebühren | Zwischen 120 und 300 € |
+ | Buchführungskosten (je höher die Umsätze, desto höher die Kosten) | Zwischen 1.200 und 3.000 € |
+ | Bilanzerstellung und Steuererklärungen (je höher das Vermögen der GmbH, desto höher die Kosten) | Zwischen 1.500 und 4.000 € |
+ | Spezial-Beratung in Steuersachen | Zwischen 500 und 1.500 € |
= | Laufende GmbH-Kosten gesamt | Zwischen 3.600 und 9.200 € |
Diese laufenden Kosten musst du erst einmal über Gewinne und Steuerersparnis erwirtschaften. Eine GmbH für Fix n Flip macht eigentlich nur Sinn, wenn du vorhast, langfristig mehrere Objekte zu kaufen und wieder zu verkaufen. Eine GmbH löst man nämlich nicht kurzfristig, geschweige denn beiläufig, auf, sondern die Liquidierung kann sich über mehrere Jahre ziehen und kostet entsprechend auch Geld. Wenn du nicht regelmäßig Immobilien flippen möchtest, besteht die sinnvollste Möglichkeit darin, eine GmbH zu nutzen, die du sowieso schon hast. Wenn du ein Unternehmen in einer GmbH hast, kannst du diese auch einfach nutzen.
Keine Steuern beim Fix n Flip bezahlen – wie geht das?
Es gibt noch eine Methode, wie du gar keine Steuer zahlst. Die Besonderheit, die du nutzen kannst, liegt bei einer gewollten Lücke im Besteuerungssystem. Verkäufe von selbst genutzten Wohnungen und Häusern sind immer steuerfrei, egal wie hoch der Gewinn ist. Der Staat will damit schlicht sicherstellen, dass niemand belastet wird, wenn er sein Eigenheim verkauft. Du kannst das nutzen, indem du eine heruntergekommene Wohnung als Privatperson kaufst und selbst einziehst. Du renovierst und wertest die Wohnung Stück für Stück auf, während du darin wohnst. Wenn es so weit ist, verkaufst du steuerfrei mit Gewinn. Für diesen Gewinn fällt nicht ein Cent Einkommensteuer an. Dafür gibt es schlicht keine Regelung im Gesetz.
Damit das problemlos funktioniert, solltest du folgendes beachten:
- Du solltest die Immobilie nicht vermieten, nicht einmal einen Tag. Eine Vermietung löst direkt die Regeln zur 10-Jahre-Steuerfrist aus. Und das würde deinen Plan ja kaputt machen. Um da dann wieder rauszukommen, gibt es zwar auch eine Möglichkeit, aber dafür musst du vorneweg mindestens 2 bis 3 Jahre selbst darin wohnen, ohne zu vermieten. Bitte erkläre auch keine Vermietung in deiner Steuererklärung, um die Kosten abzusetzen. Das Finanzamt wird davon ausgehen, dass die 10-Jahres-Frist greift.
- Verlege deinen Wohnsitz direkt nach dem Kauf wirklich in die Wohnung. Dafür musst du dich ummelden. Das Finanzamt hat Zugriff auf das Melderegister des Bundes und wird das Ganze abfragen. Je länger der Zeitraum zwischen Anschaffung und Einzug ist, desto eher kann man dir unterstellen, dass eine Vermietungsabsicht vorlag.
Du wirst belohnt mit Steuerfreiheit und gleichzeitig reduzierst du deine privaten Kosten deutlich. Denn deine Miete fällt ja auch weg, während du darin wohnst und renovierst. Das ist also ein feiner Weg für bodenständige clevere Anpacker, die zügig Eigenkapital aufbauen möchten. In Kombination mit der richtig Art von Darlehen kannst du hier deine Eigenleistung steuerfrei in 20.000 bis 50.000 Euro an Kapital ummünzen.
Ich persönlich hätte das tatsächlich auch schon gern gemacht, wenn sich meine Frau (nachvollziehbarerweise) nicht weigern würde, auf einer Baustelle zu leben. Wäre ich alleinstehend und kinderlos, wäre das definitiv mein Weg, um zügig ein gutes Grundkapital aufzubauen. Vielleicht ist es ja was für dich.
Steuerfallen beim Fix n Flip
Zum Abschluss noch ein paar Steuerfallen, die du beachten solltest, damit du nicht irgendwann in einen Alptraum aufwachst, in dem das Finanzamt von dir zig tausend Euro fordert.
- Entscheide dich von Anfang an klar, ob es eine Fix n Flip Immobilie werden soll oder ob du langfristig vermieten möchtest. Die Vermietung löst definitiv die 10-Jahres-Frist aus. Viel unangenehmer finde ich aber, dass du beim Fix n Flip Verkauf wieder auf deine Steuerersparnisse aus der Vermietung verzichten musst. Wenn du vermietest, darfst du ja einen Teil der Anschaffungskosten über die Abschreibung (AfA = Absetzung für Abnutzung) jährlich als Werbungskosten ansetzen. Diese Ausgaben werden dir beim Verkauf über das private Veräußerungsgeschäft gegen gerechnet. Alles, was du bei der Vermietung an Steuer gespart hast, zahlst du dann beim Verkauf zurück, weil dein Gewinn aus der Veräußerung höher ist.
- Dann gibt es ein steuerliches Konstrukt, auf das du aufpassen musst, solltest du öfters Immobilien kaufen und verkaufen. Das ist der sogenannte gewerbliche Grundstückshandel. Bei mehr als drei Verkäufen innerhalb von fünf Jahren geht das Finanzamt davon aus, dass du mit Immobilien handelst. Und dann fällt Gewerbesteuer auf alles an und auch die Immobilien, die du privat bewohnt hast, werden vielleicht mit in die Besteuerung gezogen. Damit fallen deutliche Mehrkosten an und die Steuer kann stark ansteigen. Wenn du aus der Immobilienbranche kommst, weil du zum Beispiel Immobilienmakler oder Bauunternehmer bist, sind die Regelungen noch strikter. Am sinnvollsten vermeidet man das über eine GmbH oder einen spezialisierten Steuerberater, der dich zeitnah berät und dir hilft, den gewerblichen Grundstückshandel zu vermeiden.
- Falls du das Modell mit der Selbstnutzung vorziehst: Bitte ziehe auch wirklich ein. Sich nur zum Schein umzumelden, um Steuern zu sparen, wird über kurz oder lang mit hoher Wahrscheinlichkeit im Desaster enden. Die Verjährungsfristen für Steuerhinterziehung sind faktisch fast 14 Jahre lang. In 14 Jahren kann viel passieren. Du willst nicht, dass dich die Vergangenheit in zwölf Jahren einholt und du Tausende Euro Steuern, Bußgelder und Zinsen bezahlen musst.
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